С тех пор, как у застройщиков исчезла возможность пускать деньги дольщиков сразу на строительство домов, у них есть лишь несколько вариантов финансировать возведение новостроек. Первый и самый распространенный – проектное финансирование, то есть, банковские кредиты. Минус в том, что за них, как за любые кредиты, приходится расплачиваться процентами за пользование деньгами. Второй – строить на собственные средства. Однако в нужных количествах они есть далеко не у всех застройщиков. Еще один инструмент – это закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ). Для рынка недвижимости они не новость, однако в последний год застройщики стали заново переосмысливать этот способ. Почему и насколько такой вариант может быть альтернативой проектному финансированию, рассказывает эксперт девелоперской компании «А101».
Анатолий Клинков, руководитель направления взаимодействия с финансовыми институтами ГК «А101»
«ЗПИФ уже сегодня представляется наиболее эффективным средством вложения в недвижимость, а для девелопера такие фонды могут стать хорошей альтернативой эскроу-кредитам. Для квалифицированных инвесторов ЗПИФ имеет более широкие возможности, чем для неквалифицированных – можно инвестировать в создание новой недвижимости можно через договор инвестирования. За счет средств фонда можно вести строительство по договору подряда, продавать недвижимость или сдавать ее в аренду. Остается только повысить прозрачность отношений ЗПИФ и девелопера, в идеале – дать возможность ЗПИФ самому быть девелопером.
Квалифицированные инвесторы практически ушли с рынка в силу перехода отрасли на продажи через эскроу-счета. Проектное финансирование освобождает девелопера от необходимости выводить большие объемы квартир на ранней стадии строительства. Можно вообще не открывать продажи до ввода дома в эксплуатацию и продавать уже готовое жилье по договорам купли-продажи. В результате разница в цене квартиры на котловане и на поздних стадиях сильно сократилась.
На инвестиционную привлекательность также повлияло существенное удорожание жилья в 2020 году. По данным Knight Frank, рост цен на жилье по итогам 2020 года позволил России войти в десятку стран, в которых зафиксирован наибольший рост цен на недвижимость. В итоге квалифицированному инвестору, которым по закону считается человек с объемом денежных средств не менее 6 млн рублей, этой суммы не хватит на приобретение ликвидного объекта. К примеру, однокомнатная квартира в Москве площадью 40 кв. метров сейчас строит порядка 8 млн рублей, то есть инвестору для покупки придется брать кредит по ставке 7-9% годовых.
При этом альтернативные направления инвестирования в недвижимость – например, покупка акций и облигаций крупных застройщиков – не дают инвестору непосредственно выбирать проект застройки, выбирать более рисковые стратегии инвестирования в проекты средних застройщиков. Возможность ЗПИФ приобрести статус специализированного застройщика дает дополнительные возможности средним и небольшим застройщикам, в том числе из регионов. Для них сегодня биржевые инструменты привлечения инвестиций фактически недоступны, но и получить эскроу-кредит на проекты с небольшой ликвидностью крайне сложно. ЗПИФ может стать хорошим решением этой проблемы без участия государства».
