С 1 января в России начал действовать созданный по поручению президента РФ компенсационный фонд долевого строительства. Его цель — возместить дольщикам убытки и завершить строительство, если застройщик не выполнил свои обязательства по ДДУ.
Но, как отметил министр строительства, Михаил Мень, в полную силу фонд начнет работать до конца первого квартала текущего года. Это связано с тем, что сейчас механизм его действия еще находится в процессе становления. Так, минувшую пятницу Общественная палата РФ обсуждала в «нулевом чтении» проект ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства и внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
Поправки к 214-ФЗ, которые примут в рамках этого закона, будут касаться деятельности фонда, размеров отчислений от застройщиков, механизмов возмещения средств пострадавшим дольщикам. Кроме того, законодателям предстоит решить еще ряд других вопросов — например, как будет прекращена схема страхования ответственности застройщиков через страховые компании.
Однако основные функции фонда уже известны. Определено, как застройщики будут делать взносы и как будет осуществляться контроль за их поступлением. Установлены полномочия арбитражного управляющего в случае банкротства строительной компании, которая делала взносы в фонд. Кроме того, известно, что Фонд сможет предоставлять займы и оказывать финансовую помощь тем застройщикам, которые берут на себя обязательства по завершению строительства.
Главой фонда станет Елена Николаева — зампред комитета по жилищной политике и ЖКХ в Госдуме прошлого созыва. На слушании 3 февраля она отметила, что фонд должен максимально защитить дольщиков, однако в поправках к закону о долевом строительстве будут учтены также мнения и пожелания застройщиков.
Принцип работы нового механизма схож с принципом деятельности Агентства по страхованию вкладов. Формироваться средства фонда будут из отчислений застройщиков — сейчас предполагается, что это будет 1% от суммы каждого договора долевого участия. То есть речь идет не о себестоимости объекта, но именно о рыночной цене конкретно взятой квартиры. По мнению экспертов, за год фонд может собрать до 40-50 миллиардов.
Давайте посмотрим на конкретные примеры. Дмитрий Котровский, партнер «Химки Групп», приводит следующие цифры — за 2016 год в Москве и Московской области было продано первичного жилья на 895 миллиардов рублей. 1% — это 8,9 миллиардов, причем только по столице и Подмосковью.
Надо отметить, что в целом девелоперы поддерживают идею о создании фонда, но пока у них очень много вопросов. Да, застройщики и прежде отчисляли в страховые компании средства для страхования своей ответственности: сейчас же эти деньги будут переводиться в компенсационный фонд. Но тут важен момент наполняемости фонда — отчисления в 1% предполагаются с каждого заключенного ДДУ, то есть напрямую зависят от продаж объектов.
Значит, чем больше продает застройщик — тем больше отчислений. Чем меньше — тем меньше и денег в фонд, а, соответственно, тем выше риски недостроев. Ведь достраивать жилье пострадавшим дольщикам компенсационный фонд будет именно из отчислений. А продажи зависят от многих факторов — и от количества предложений (новых объектов, выходящих на рынок), и от спроса, и от конкуренции среди застройщиков.
Кроме того, не решены (по крайней мере, в нынешней редакции законопроекта) и такие вопросы, как, например, страхование застройщиков апартаментов, юридических лиц, которые покупают сразу несколько квартир и так далее.
В свою очередь, страховщики просят сохранить существующий механизм страхования ответственности строительных компаний — чтобы он действовал параллельно компенсационному фонду. Однако эксперты и представители общественности полагают, что это приведет к увеличению цен на жилье.
Подводя итоги, можно сказать, что результативность нового механизма защиты дольщиков можно будет оценить только со временем — скажем, в конце года. Ведь недострой у нескольких крупных застройщиков сразу, может привести к тому, что фонд не сможет выполнить все обязательства перед пострадавшими гражданами — потому что средства будут накапливаться постепенно и фонд может просто не успеть собрать достаточно денег. Это тоже вопрос, который требует проработки.
Но даже если все сразу заработает как часы, надо понимать, что компенсационный фонд, как и любые другие средства защиты дольщиков — не панацея от недобросовестных застройщиков. Поэтому главный совет всем потенциальным покупателям жилья на условиях долевого строительства остается прежним — будьте внимательны и тщательно подходите к выбору строительной компании, которой планируете доверить свои средства.
