Апартаменты внешне так похожи на квартиры, что кажется, между этими типами недвижимости нет особой разницы. Это же постоянно подчеркивают застройщики. Но это не так, различия заключаются в степени рисков, что максимально проявляется тот момент, пока здание еще строится. Кроме того особенности апартаментов отразятся на тех, кто рассматривает их в качестве единственного места проживания. Москомстройинвест как орган контролирующий в Москве соблюдение законодательства о долевом строительстве, неоднократно обращался к гражданам с просьбой быть предельно внимательными при покупке апартаментов на стадии строительства. Но их продажи растут, а вместе с этим и опасения Москомстройинвеста по поводу появления новых обманутых граждан. Детально об этом рассказывает председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова (на фото ниже).
Апартаменты во всем мире востребованный формат недвижимости, рынок которых регулируется местным законодательством. В российских нормативных актах до сих пор отсутствует их точное определение. При внешней схожести, апартаменты и квартиры имеют одно существенное отличие – применение к их приобретателям норм 214-ФЗ. В действительности, закон о долевом строительстве распространяется как на покупателей жилых помещений, так и на покупателей апартаментов, но если в отношении первых он применим в полном объеме, то на вторых «работает» только в одном случае: как гарант от двойных продаж.
Сегодня оформление покупки апартаментов чаще всего происходит по той же схеме, что и покупки квартиры: через государственную регистрацию договора долевого участия (ДДУ) в Росреестре. Именно это действие застройщика и защищает покупателя от двойных продаж. На этом распространение правил федерального закона на приобретателей апартаментов заканчивается. Тогда как значительная часть таких покупателей уверена, что действующий ДДУ гарантирует им исполнение всех обязательств застройщика. Но это не так.
На помощь государства в вопросах «воздействия» на застройщика апарт-комплекса рассчитывать будет сложно. У государства просто нет таких полномочий. А что делать при срыве сроков строительства? Как достраивать апартаменты, если застройщика, например, признают банкротом? Эти аспекты никак не регламентируются 214-ФЗ. В отличие от объектов жилой недвижимости.
Помимо этого, в Москве продолжаются случаи заключения «предварительных договоров купли-продажи» апартаментов, на строительство которых властями не выдавались разрешительные документы.
Казалось бы, совсем недавно мы информировали общественность о скандальной ситуации вокруг лофтов компании Red Development. От действий этого застройщика пострадало 450 человек, которые по закону не могут быть признаны обманутыми участниками долевого строительства. А сегодня сталкиваемся с продажами апартаментов в помещениях бывшего завода по адресу: Серпуховский вал, д.7 стр. 2, 3, 4, 7. И опять граждане отдают свои деньги, не запрашивая документы на строительство, а ведь это первое, что нужно требовать у застройщика.
К обязательным для проверки документам при заключении ДДУ относятся:
-
разрешение на строительство объекта (выдается Мосгосстройнадзором),
-
проектная декларация (должна быть размещена в открытом доступе на официальном сайте объекта или застройщика),
-
правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о собственности, договор аренды).
Юридический статус апартаментов накладывает на приобретателя еще ряд ограничений, значение которых застройщики обычно стараются преуменьшить. В частности, речь идет о налогах и тарифах на коммунальные платежи, которые значительно выше для собственников апартаментов, чем для владельцев квартир. А так же «усеченных» нормах СанПин.
Например, на апартаменты не распространяются требования к инсоляции, а нормы по вентиляции и шумоизоляции ниже предъявляемых к квартирам. Обеспечение апарт-комплексов объектами социальной инфраструктуры, создание которой необязательно для такого типа недвижимости, девелоперы тоже часто относят к незначительным факторам. А между тем приоритетное право для зачисления в детский сад или школу отдается детям с постоянной регистрацией по месту жительства, остальных прикрепляют «по остаточному принципу», если в районных образовательных учреждениях остались свободные места.
Очевидным преимуществом апартаментов является их цена: как правило, они дешевле квартир. Безусловно, это важный критерий при покупке, но не достаточный, чтобы составить полное представление об этом виде недвижимости. С этой целью мы подготовили и опубликовали на своем сайте «Памятку покупателя апартаментов», в которой изложили все их недостатки и преимущества, а также указали полный перечень документов, которые необходимо запрашивать у застройщика. Надеюсь, этот материал будет полезен всем, кто сейчас задумывается об оформлении такой покупки.
