Выгодный и безопасный для дольщиков переход на оплату будущих квартир в новостройках через эскроу-счета, застройщики по-прежнему воспринимают «в штыки». Ведь их «отлучают» от возможности использовать деньги дольщиков сразу, как только подписан договор долевого участия (ДДУ). Между тем застройщики сами виноваты, что такая схема появилась в законе «Об участии в долевом строительстве» как единственно возможная. Такую мысль высказал заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров в ходе круглого стола «Новые правила в долевом строительстве: что ждет рынок недвижимости в России?», который 25 апреля 2019 года организовала газета «Комсомольская правда» (портал МосДольщик.рф тоже принял участие в этом мероприятии). Вот как эксперт обосновал свою позицию.
— В этом году исполняется 15 лет, как существует сам договор долевого участия. То есть, до 2005 года (вернее – конца 2004, когда закон «Об участии в долевом строительстве» появился, не было в принципе регулирования этого процесса. Были вексельные схемы, схемы инвестирования, предварительный договор… То есть, застройщики продавали жилье так, как им было удобно и, в принципе, не имели никаких обязательств перед гражданами.
Конечно, проще взять деньги у гражданина и думать: конечно, если построил – хорошо, а если не построил – «ну, не смогла я». Так, в принципе, и говорили – ну, не смог я достроить, извини. Люди приходят, регуляторы смотрят – ну, говорят, у вас это обычный гражданско-правовой договор, да еще и инвестиционный – так вы инвестор! Вы деньги вложили – а если их потом потеряли, это, извините, ваши риски. А фактически люди рисковали своим правом – правом на жилище. А это право у нас охраняется Конституцией.
В 2005 году появился договор долевого участия. Застройщики решили пойти простым путем: закон у нас отдельно, а мы как работали, так и будем работать. Поскольку закон нас в принципе не обязывает принимать деньги по ДДУ, зачем нам какие-то дополнительные обязательства перед гражданами, зачем подписывать такой договор, регистрировать его в Ростреестре? В принципе, они продолжали работать по более-менее старой схеме еще пять лет.
Потом появилась новая волна изменений, обязали всех перейти на ДДУ, и застройщики начали понимать, что это некое конкурентное преимущество, потому что у вас договор, зарегистрированный в Росреестре, у вас нет никаких «двойных продаж». А посмотрите – те, кто приобретал у непонятных риэлтроских агентств, у непонятных застройщиков – они не получили жилье, или сколько у них там «двойных продаж». Давайте идите к нам и будем заключать договора долевого участия.
Хорошо. Заключаем ДДУ, принимаем денежные средства непосредственно от гражданина, но в дальше мы, что называется, властители этих денег. Что хотим – то с ними и делаем. Можно на этот проект, на который гражданин передал деньги, пустить. А может – на другой проект, в лучшем случае. А может, мы эти деньги направим на строительство дома для любимой женщины, своих детей или еще кого. А может, у меня такие интересы, что я хочу и яхту. В принципе, это же было и мы это знаем.
Дальше в 2012 году решили страховать гражданскую ответственность застройщика. Если застройщик вдруг по каким-то причинам не исполнит свои обязательства, давайте у нас страховые компании возьмут на себя ответственность перед текущими участниками строительства. И более того: застройщики даже сами создали структуру – общество взаимного страхования. То есть, застройщики объединились и придумали достаточно рыночный механизм. Когда кто-то из застройщиков не сможет исполнить свои обязательства перед гражданином, за счет общих средств рассчитывается с участниками долевого строительства.
Страховые компании у нас устранились. То есть, они сказали: да, мы, конечно, застраховали, но смотрите – это же застройщик-негодяй, он преступник, оказывается. А по закону, если есть уголовное дело, мы выплаты проводить не можем. И я цитирую письма, которое от страховых компаний шли гражданам. В них было буквально следующее: «Мы, конечно, вам выплаты, может быть, и произведем страховые. Но учтите: сейчас расследуется уголовное дело. И как только приговор вступит в законную силу, мы тут же у вас эту выплату заберем. А как только у вас мы эту выплату заберем, вы потеряете свое право требования на жилые помещения в рамках процедуры банкротства. Поэтому лучше вы идите в процедуру банкротства. А к нам ни в коей мере не подходите и близко, забудьте про наше существование.
Ну и действительно, человек получает такое письмо и думает: мне что интереснее – деньги или квартира? Нет, я вкладывался в квартиру, я хочу квартиру. И идет в процедуру банкротства.
Вторая схема помощи была – общество взаимного страхования. Сегодня звучит комично, но как только появился первый проблемный объект, по которому застройщики собирали деньги и должны были расплатиться с участниками долевого строительства, эти же застройщики собрались и сказали: нет, мы вот эту плохую организацию исключим из своего состава и ничего дольщикам платить не будем. И исключили из состава. После чего у нас появились очередные изменения в закон «Об участии в долевом строительстве» и так далее…
Поэтому накапливая на протяжении долго времени тот опыт, который мы сейчас имеем, мы пришли к необходимости перейти на действительно цивилизованный метод – на эскроу-счета. Ведь если вы можете сами строить – стройте за счет своих денег, и тогда у вас не будет никаких взаимоотношений с участниками долевого строительства, и тога вам не надо будет открывать эскроу-счет или идти в банк. Но если вы берете деньги дольщиков, нудно за них отвечать. И нудно понимать, что гражданин, который совершает с вами сделку, может потерять свое право на жилище. Ведь не секрет, что когда приобретают новое жилье, очень часто продают старое. Люди ждут и должны быть уверены, что они это жилье получат.
Поэтому я считаю, что то, что мы сегодня переходим к этой системе – это положительная динамика, и она положительна прежде всего для граждан. Поэтому если застройщики сегодня так негативно настроены к тем изменениям, которое сейчас происходят – я думаю, что в течение предшествующих 15 лет у них была возможность создать свою саморегулируемую организацию и решить вопрос с теми тремя процентами проблемных объектов, которое стали поводом для перехода на новые правила. Это не такая большая цифра. Но тем не менее, застройщики фактически от этого вопроса самоустранились и оставили обманутого дольщика и государство один на один. Поэтому мы и получили ту систему реформирования, которая у нас сегодня есть.
