Информация о темпах продаж в новостройках для обычных граждан долгое время оставалась тайной за семью печатями. Получить ее можно было разве что из баз Росреестра, но эти сведения платные, поэтому пользуются ими немногие. Сами же застройщики обнародовать эти данные обычно не спешат и делятся ими лишь тогда, когда продажи подходят к концу. Но, как правило, это случается сильно после того, как новостройка введена в эксплуатацию: к моменту завершения стройки нереализованными обычно остаются 20-30% лотов, если не больше. Вот только после сдачи и выдачи ключей данные о продажах уже мало кому интересны, разве что профессионалам. Да и приблизительно оценить их не сложно, достаточно прогуляться у уже построенного дома, посмотреть на число припаркованных по соседству машин и взглянуть на окна. К счастью, теперь ситуация изменилась и узнать, сколько в каждой новостройке уже заключено договоров долевого участия (ДДУ) теперь может каждый. Причем это возможно в тот период, когда дом еще строится. Как это сделать и зачем это нужно?
Кому и зачем полезно знать динамику сделок в новостройках?
Знать о количестве заключенных ДДУ и темпах прироста сделок полезно каждому, кто интересуется новостройками. И вот зачем.
- В тех новостройках, которые продаются по старой схеме и где деньги дольщиков сразу же идут на возведение дома, по темпам продаж можно спрогнозировать, хватит ли застройщику средств на достройку дома и велик ли шанс задержки сроков сдачи. А это пожалуй, самый серьезный риск, с которым боятся столкнуться все покупатели новостроек. Если заявленные сроки строительства подходят к концу, а сделок по-прежнему мало, тем, кто уже заключил ДДУ, стоит задуматься: а не выйти ли из проекта, например, переуступив свое право требования кому-то еще?
- Если реализация будущих квартир идет по новой схеме, то есть, деньги дольщиков аккумулируются на специальных банковских счетах (счетах-эскроу), а строительство идет на заемные средства (так называемое проектное финансирование), задержка сроков сдачи тоже возможна. Но она никак не будет связана с деньгами дольщиков. Зато сведения о динамике сделок могут рассказать о других важных вещах.
- Например, по ним можно предугадать, насколько будут велики расходы на коммунальные услуги. Скажем, если 50% квартир в доме окажутся непроданными, то собственникам оставшихся придется вдвое больше платить за уборку подъездов и территории, охрану и пр.
- Темы продаж позволят предположить и то, как надолго растянутся ремонтные работы в квартирах и сколько придется жить под «музыкальное сопровождение» дрелей и перфораторов. А это будет тем дольше, чем медленнее продаются квартиры.
- Полезна эта информация и тем, кто приобретает будущую квартиру в инвестиционных целях. Ведь если сделки происходят медленно, застройщик, желая простимулировать активность покупателей, будет предлагать разнообразные акции и скидки. То есть, цена квадратного метра будет прирастать медленно, и много заработать у инвестора вряд ли получится.
Можно ли узнать динамику сделок в новостройках, не покупая информацию у Росреестра?
Среди множества изменений в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» (основной закон, регламентирующий возведение и реализацию многоквартирных домов), вступивших в силу с 1 июля 2019 года, есть и такое, которое обязывает застройщиков раскрывать информацию о количестве заключенных ДДУ в их новостройках. Эти сведения отныне должны вноситься в проектную декларацию новостройки и обновляться ежемесячно. Кроме того московские застройщики те же самые данные с той же периодичностью обязаны предоставлять в Москомстройинвест – комитет, который курирует все ведущееся в городе долевое строительство.
Согласно части 11.2 статьи 21 закона «Об участии в долевом строительстве», застройщики должны сообщать следующие данные:
- количество заключенных ДДУ с разделением на те, что заключены по старой схеме, а также те, где деньги дольщиков привлекаются на счета-эскроу;
- общая площадь реализованных лотов;
- цена договоров;
- виды объектов, с которыми совершены сделки (жилое/нежилое помещение, машиноместа).
Эту информацию застройщики теперь обязаны внести в проектную декларацию, а также передать в Москомстройинвест не позднее 10 числа каждого месяца.
«В соответствии с 214-ФЗ проектная декларация подлежит размещению в ЕИСЖС (Единой информационной системе жилищного строительства). В настоящее время ведется работа по внесению изменений в форму проектной декларации. В этот период московским застройщикам предложено направлять информацию, предусмотренную к раскрытию, в Москомстройинвест. Комитет, в частности, контролирует полноту и актуальность раскрываемой строительными компаниями информации».
Анастасия Пятова, председатель Москомстройинвеста
Как использовать данные о продажах тем, кто только присматривается в новостройкам или уже заключил ДДУ?
- Тем, кто еще только выбирает новостройку, портал МосДольщик.рф рекомендует в классический чек-лист по проверке застройщика и дома, который тот возводит, добавить еще один пункт. Изучая проектную декларацию новостройку, отныне стоит обращать внимание на данные о темах продаж и учитывать их перед тем, как принять решение о сделке.
- У тех, кто уже заключил ДДУ, теперь появился дополнительный инструмент контроля за стройкой. Регулярно после 10 числа каждого месяца (сроки, в которые застройщики теперь обязаны обновлять сведения о строящемся доме) стоит заново открывать проектную декларацию и внимательно просматривать ту ее часть, где будет указываться информация о сделках. Эти данные помогут понять, все ли на стройплощадке хорошо, и станут дополнительным инструментом для снижения рисков дольщиков.
Автор: Наталия ПАВЛОВА-КАТКОВА
