почему сделки на котловане возрастут

В конце февраля были озвучены критерии, в соответствии с которыми застройщики после 1 июля 2019 года смогут продолжать работать по старым правилам. Одновременно Банк России назвал условия предоставления застройщикам проектного финансирования. По мнению финансового директора ГК «А101» Дмитрия Трубникова (на фото ниже), в новых условиях застройщикам будет выгодно начинать продажи в новостройке как можно раньше. Вот как он обосновал свою позицию на Седьмом форуме финансовых директоров строительной отрасли в Москве.

Трубников, ГК А 101: продажи на котловане возрастут

— Одно из основных требований Банка России – вложения застройщика на начальном этапе реализации проекта. Для получения достаточного уровня кредитоспособности объем таких вложений до получения первого транша по кредиту должен составлять 10-15% от инвестиционной стоимости, а для хорошего уровня – больше 15%.
По сути, любой девелопер должен вложить 15% от суммы, необходимой на реализацию проекта – например, направить деньги на покупку земли и изменение вида ее разрешенного использования (ВРИ). Если цена участка ниже необходимого, можно вложить остальную часть в проектирование или другим способом дать понять банку, что эти деньги пойдут на реализацию проекта. Это нормальная рыночная модель в любом бизнесе. В выигрыше здесь окажутся девелоперы с собственным земельным банком – участок под застройку и затраты на проектные работы на нем, которые наверняка велись задолго до начала активной реализации проекта, могут быть использованы в качестве этих 15%.

На практике стоимость земли и смена ВРИ в пределах крупных городов в общей стоимости реализации проекта только начинается от 15%, а в хороших локациях в центральной части городов может доходить до 30%. В этом случае оценка девелопера со стороны банков повышается, поскольку маржинальность проекта будет явно высокой. При этом банки готовы включать в итоговый размер кредита сумму на покупку участка, превышающую необходимые 15%.


Механизм перехода на проектное финансирование увеличит среднюю стоимость квадратного метра жилья примерно на 10%.


Но произойдет это не за счет возросшей финансовой нагрузки на девелопера, а за счет исчезновения с рынка предложения с наиболее низкой ценой квадратного метра. При условии высокого уровня рентабельности проекта, а также при существенном превышении суммы накоплений на эскроу-счетах над суммой выданного кредита ставка для девелопера может опуститься и до 0,01%. Вместе с тем, по сути, проекты, которым по критериям Банка России будет присвоен удовлетворительный и слабый уровень, финансирования не получат, поскольку несут в себе высокие риски для банков. Это сократит количество игроков на рынке и общий объем предложения, и в первую очередь это касается низкомаржинальных проектов с наиболее низкой стоимостью квадратного метра.


С другой стороны, как показала практика, «дешевые» проекты и так были рискованными для покупателей, просто они или игнорировали риски, или не могли оценить.


Частично компенсировать рост стоимости квадратного метра призван один из важнейших критериев определения качества проекта – доля проданных квартир до ввода дома в эксплуатацию. Для достаточного уровня кредитоспособности она должна составлять не менее 50%, а для хорошего – не менее 70%.

Это вынудит всех участников рынка начинать продажи на котловане, то есть по более низким ценам, а заодно даст банкам средства на предоставление проектного финансирования.

По сути, застройщикам выгодно начинать продажи как можно раньше, чтобы быстрее наполнить эскроу-счета. В прежних условиях так в основном поступали системные девелоперы при реализации масштабных проектов – для привлечения достаточного объема денег на стройку. И если качество предложения отвечало требованиям покупателей, продать 70% квартир в доме на ранней стадии строительства для таких проектов было обычным делом.


А вот намеренно придерживать продажи, чтобы потом поднять ценник «за стадию», больше не получится – более высокая ставка «съест» всю выгоду.


Поэтому в новых условиях объем предложения на котловане, скорее всего, заметно вырастет по сравнению с нынешней ситуацией, хотя мы предполагали обратное.

 

Зачем мне это знать?

Обсуждая переход на проектное финансирование и счета-эскроу, некоторые эксперты предполагали, что дольщикам станет не выгодно совершать сделки в новостройке не то что на этапе котлована, но и на любой стадии строительства. Все продажи сместятся к тому моменту, когда дом будет полностью или практически полностью готов.

Свою позицию они объясняли тем, что в новых условиях застройщики не будут плавно увеличивать ценник по мере роста строительной готовности, а сразу выставят его на максимальную величину. Ведь храниться деньги, полученные от дольщиков, будут на особом банковском счете, и доступ к ним застройщики получат лишь тогда, когда выполнят свои обязательства перед дольщиками. А раз средства сразу использовать для строительства дома будет невозможно, то незачем особыми финансовыми условиями мотивировать клиентов к ранним сделкам.

Дольщикам же, в свою очередь, без мотивации низкой ценой тоже не будет иметь смысла брать на себя все риски, что могут произойти в процессе строительства. Разве что из желания «зарезервировать» за собой конкретную квартиру с наиболее удачными характеристиками.

Однако с тех пор, как были озвучены условия предоставления банками проектного финансирования, позиция экспертов развернулась на 180 градусов. Теперь многие из них, как и Дмитрий Трубников, пришли к пониманию, что сделки на ранних этапах строительства не только не исчезнут, но, напротив, возрастут. То есть, цены в новостройках по-прежнему будут зависеть от стадии строительства. А это, по мнению портала МосДольщик.рф, значит, что приобретение будущих квартир в строящихся домах в инвестиционных целях не канет в Лету, возможность заработать на новостройках как минимум сохранится, а то и усилится.