С 1 июля 2019 года в соответствии с последними поправками в закон «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ) сразу использовать деньги дольщиков на строительство домов смогут лишь часть застройщиков. Остальные будут обязаны аккумулировать средства, которые станут поступать при оплате договоров долевого участия (ДДУ), на особых банковских счетах – счетах-эскроу. И не пользоваться ими до того момента, пока дом не будет построен и обязательства перед дольщиками выполнены. Однако подсчитать новостройки по эскроу и те, что можно будет строить и продавать по-строму, пока не вполне получается.
Почему так – объяснила председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова (на фото ниже) в интервью «РИА-недвижимости». Вот что она рассказала:
– Действительно, старая схема предусматривала взаимодействие при покупке жилья только двух участников – дольщика и застройщика. Девелопер мог воспользоваться кредитными средствами банков, если в этом была такая необходимость, а мог и не обращаться к ним. Теперь банк становится обязательным участником цепочки при покупке жилья на этапе строительства.
Чтобы понять готовность застройщиков в Москве к переходу на проектное финансирование, мы провели в марте целую серию встреч с девелоперами. Всего мы посмотрели 40 групп компаний и 266 застройщиков в рамках 584 действующих разрешений на строительство. Речь идет как о жилых площадях, так и об апартаментах и гаражах, приобретение которых также возможно с использованием механизма договора долевого участия (ДДУ).
Из 584 разрешений на строительство 505 приходится на жилье, а оставшиеся 79 – на нежилые помещения. При этом в рамках проектов, предполагающих продажу недвижимости по ДДУ и уже имеющих разрешение на строительство, можно построить примерно 7 миллионов квадратных метров, заключив около 130 тысяч договоров долевого участия.
Все объекты по результатам встреч с застройщиками мы разделили на три группы.
- В первую вошли объекты, совершенно точно с 1 июля 2019 года переходящие на эскроу-счета. Это около 190 разрешений на строительство и примерно 21 тысяча ДДУ на площадь в 1,2 миллиона квадратных метров.
- Во второй группе оказались проекты, которые, как мы предполагаем, будут достраиваться и продаваться по старой схеме, без эскроу-счетов, потому что они попадают под критерии исключения, описанные в проекте постановления правительства России. Здесь мы получили более 300 разрешений на строительство, около 95 тысяч ДДУ на 5 миллионов квадратных метров.
- Наконец, третью группу мы назвали «пограничной». В нее включены объекты, чья готовность на сегодняшний день составляет 15-20%. Мы не можем с точностью сказать, по какой схеме будут вестись в них продажи, так как не ясно, успеют ли застройщики довести их степень готовности до 30%. Всего по подобным проектам выдано свыше 60 разрешений на строительство – это примерно 14 тысяч ДДУ на 700 тысяч квадратных метров.
Важно понимать, что критерии, по которым мы оценивали проекты, окончательно не утверждены. Поэтому в случае их изменений данные могут быть скорректированы.
Зачем мне это знать?
Знать о том, как после 1 июля 2019 года будут продолжаться стройки, важно как тем, кто уже заключил договор долевого участия (ДДУ) и ждет, пока его дом будет достроен, так и тем, кто еще только планирует совершить сделку. Ведь от той схемы, что будет дальше применяться, зависит, есть риск у стройки приостановиться на некоторое время или же его нет.
Если новостройка продолжит строиться по-старому, такой риск минимален и уж точно никак не связан с датой 1 июля. Потому что для этих объектов средства новых дольщиков по-прежнему можно будет тут же использовать для возведения дома. По данным Москомстройинвеста это касается тех объектов, что возводятся в соответствии как минимум с тремястами выданными разрешениями на строительство. К слову, жилых комплексов, попадающих под эти условия, может быть и меньше 300, потому что в крупных проектах под каждую следующую очередь строительства может выдаваться отдельное разрешение.
Иное дело, если объект должен будет перейти на эскроу-счета. А это, по данным Москомстройинвеста, касается как минимум 190 разрешений на строительство (плюс 60 в уме, по которым еще не все ясно). Успеет ли такой застройщик в срок получить проектное финансирование от банка, которое заменит ему деньги дольщиков, однозначно сказать сейчас нельзя. По мнению портала МосДольщик.рф, по крайней мере часть застройщиков могут и не успеть. А это означает, что на некоторое время такие стройки могут приостановиться, что дольщиков едва ли обрадует.
