Что выгоднее при покупке недвижимости: ипотечный или потребительский кредит? Все зависит от нескольких условий.

Для большинства из нас единственный способ купить квартиру – взять заем в банке. Но что выгоднее: ипотека или потребительский кредит? Это может определить каждый сам для себя по трем основным критериям.

1. Размер суммы, которую нужно взять в кредит

Чаще всего потребительские кредиты выдаются на куда меньшую сумму, чем ипотечные. Поэтому если денег первого не хватает на покупку, тогда остается только ипотека.

2. Оптимальный срок кредитования

Эксперты рекомендуют брать такой кредит, чтобы ежемесячная сумма платежа не превышала 30%-50% от общего дохода семьи. Часто это реально только в случае ипотеки – ведь ее выдают на срок до 30 лет. Потребительский же кредит дается на 5-7 лет. То есть если вы берете по нему крупную сумму, то и ежемесячный платеж будет очень велик.

3. Цель покупки жилья

Чаще всего жилье покупается для себя и надолго, но ситуации бывают разные. Поэтому нужно помнить, что, если вы берете квартиру или дом на потребительский кредит, то можете поступать с ней по своему усмотрению – сдавать в аренду, продавать, прописывать там всех, кого нужно. Потому что эта недвижимость теперь принадлежит вам. Ипотека же – совсем другое дело.

Когда вы покупаете квартиру в ипотеку, она принадлежит не только вам, но и банку – находится у него в залоге. Права собственности перейдут к вам полностью только после полной оплаты ипотеки. Если вы не выплачиваете долг, банк отберет жилье, продаст его, а вырученные за это деньги пойдут на оплату ипотеки. Если после вычета долгов останутся какие-то средства от продажи, то эти остатки вернут вам.

Это первое. Во-вторых, в ипотечном договоре банк может прописать, что квартиру нельзя сдавать в аренду или прописывать в ней третьих лиц. Потому что банкам не выгодно, чтобы в квартире или доме, который находится у него в залоге, регистрировались, например, несовершеннолетние дети или люди с инвалидностью. В таком случае у него могут возникнуть сложности при продаже жилья, если придется реализовывать его в счет задолженности.

Да и вам самим будет сложно продать квартиру в ипотеке – надо будет либо досрочно гасить долг, либо договариваться с банком о возможности такой продажи.

Это три основных пункта, которые нужно рассмотреть в первую очередь при выборе – ипотека или кредит. Но есть и другие нюансы, которые тоже следует учесть.

Нюансы кредитования: условия предоставления займа

1. Проверка

Чтобы выдать потребительский кредит, банк проверяет только заемщика и его платежеспособность. Часто достаточно предоставить только справку о доходах и найти поручителя. Однако при выдаче ипотеки проверяется не только заемщик, но и квартира.

У этого есть свой плюс:

  • Служба безопасности банка и страховая компания, которая в обязательном порядке страхует залоговое имущество, проверяют юридическую чистоту покупаемого жилья. Так для вас уменьшается риск потерять квартиру из-за каких-то нюансов, о которых умолчал продавец, или действий “черных риелторов”.

И минусы:

  • Банк и страховая могут сразу отсечь много вариантов жилья, ограничивая ваш выбор. Например, если квартира не устраивает их по техническому состоянию или местоположению, или они не доверяют застройщику, у которого вы хотите взять квартиру по ДДУ.
  • Проверка для ипотечного кредита отнимает больше времени, чем проверка для потребительского. Если у вас хорошая кредитная история, последний могут оформить в течении суток. Для первого чаще всего нужно не менее 5 дней.

2. Процентная ставка

На сентябрь 2016 года процентная ставка по потребительскому кредиту колеблется в среднем в пределах 15-22% годовых. Ипотечная ставка – это 10-15% (в среднем 12%). С одной стороны, проценты при ипотеке меньше, но не забудем о сроках кредита. Так, если переплата по потребительскому кредиту составляет примерно 50% от общей суммы взятых денег, то по ипотеке она может составлять и 100, и 200% – из-за того, что ипотека выплачивается десятки лет.

3. Дополнительные документы и расходы на них

Пакет документов, который нужно собрать для оформления ипотеки, значительно шире, чем для потребительского кредита. Чтобы собрать его, вам понадобится больше и времени, и денег.

Страховка

При ипотечной ссуде банк обязательно потребует страхования залогового имущества, то есть квартиры или дома, который вы покупаете. И при возникновении страхового случая (потеря недвижимости, необходимость ремонта) страховая компания будет выплачивать деньги прежде всего банку – на покрытие убытков.

Также банк может потребовать, чтобы вы застраховали свои жизнь и здоровье – не потому что беспокоится о вас, а чтобы не понести потери, если вы не сможете возвращать ему кредит. И при страховом случае страховка будет платиться не заемщику или его родственникам, а именно кредитору.

Еще один вид страховки, который может понадобится – титульная страховка, то есть страхование от потери права собственности. Она дополнительно защищает ваши права от притязаний третьих лиц на купленную вами недвижимость. Без этой страховки банк может вообще не предоставить ипотечного кредита, а если и даст, то по более высокой процентной ставке.

При выдаче же потребительского кредита таких страховок банк не потребует.

Оценка жилья

По закону “Об ипотеке” в ипотечном договоре должен быть прописан сам предмет ипотеки и его оценочная стоимость. При этом оценка проводится за счет заемщика, то есть вас.

Целевой кредит против ипотека

Большой плюс ипотеки против потребительского кредита – возможность получить имущественный налоговый вычет (причем как на стоимость самой квартиры, так и на погашение процентов по ипотеке). Кроме того, в качестве первоначального взноса по ипотеке некоторые банки принимают материнский капитал.

Те же возможности (налоговый вычет и использование материнского капитала) может дать и потребительский кредит, но только при условии, что он – целевой. Это значит, что:

  • в кредитном договоре должна быть четко указана цель – покупка или строительство жилья на территории РФ.
  • Кредит должен быть израсходован именно на приобретение/строительство недвижимости.

Но такие кредиты можно найти не в каждом банке. А на обычный потребительский кредит вы не сможете получить налоговый вычет и использовать материнский капитал.

Вывод

Подведем итоги. Что же выгодней? Все зависит от вашего конкретного случая. Например, когда у вас уже есть достаточно большая сумма для приобретения жилья, например, процентов семьдесят от общей стоимости квартиры или дома, стоит задуматься о кредите. Ведь если позволяет доход, вы быстро приобретете недвижимость в полную собственность и за несколько лет рассчитаетесь за небольшой кредит с банком.

В идеале потребительский кредит на жилье надо брать в том банке, на карточку которого вы получаете зарплату. В таких случаях кредитные организации часто предлагают более благоприятные условия кредитования – например, меньшую процентную ставку.

Но если у вас нет достаточно больших накоплений, которые покроют свыше половины стоимости жилья, и вы готовы платить по кредиту много лет, тогда ваш вариант – ипотека. Если правильно подойти к платежам, выбрать оптимальную схему погашения кредита и отдавать долги строго по графику, можно добиться минимальной переплаты.