Новостройка по кусочкам: выгодно ли дольщиком пополнять счета-эскроу поэтапно

Уже больше года существенная часть новостроек продается по новым правилам, при которых деньги дольщиков поступают не на расчетный счет застройщика, а до поры до времени хранятся на специальных банковских счетах – счетах-эскроу. Однако способ доступа с счетам-эскроу все еще пытаются изменить. Застройщики хотели бы снимать средства со счетов-эскроу частями, мере роста стадии строительства. А дольщики не прочь пополнять счета-эскроу порциями, а не единовременно, как сейчас. Но даст ли это дольщикам выгоду?

Как происходят сделки в новостройках по новым правилам

  1. Покупатель выбирает будущую квартиру в строящемся доме и заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ).
  2. Под этот договор в банке, являющимся эскроу-агентом (он указан и в ДДУ, и в проектной декларации новостройки), открывается счет-эскроу.
  3. На этот счет дольщик вносит сразу всю сумму, указанную в ДДУ – это могут быть как уже имеющиеся у него средства, так и те, что получены в качестве ипотечного кредита.

 


Подробнее о сделках в новостройке по новым правилам смотрите в видеоролике «Пять шагов нового дольщика»


Эта сумма хранится на счете-эскроу до тех пор, пока либо дом не будет достроен (тогда доступ к деньгам получает застройщик), либо договор долевого участия не будет расторгнут (в этом случае средства возвращаются покупателю). Поэтому новостройки теперь возводятся не на деньги дольщиков, а на средства самих застройщиков, либо банковские кредиты – так называемое проектное финансирование.

 

Чем схема сделки в новостройках по новым правилам не устраивает дольщиков

В конце августа 2020 года позицию потенциальных дольщиков озвучила партия «Справедливая Россия», считающая, что новые правила не вполне справедливы для покупателей новостроек.

  • С одной стороны, хорошо, что стройка идет на проектное финансирование, а не на деньги дольщиков. Благодаря этому рынок недвижимости избавился от откровенных мошенников, а покупатели новостроек защищены от ошибок даже добросовестных застройщиков. Даже если дом не будет возведен вовремя или стройка по каким-нибудь причинам остановится, дольщики не потеряют свои деньги, а смогут их забрать со счетов-эскроу.
  • С другой стороны, введение защитных механизмов не сделали новостройки доступнее. Цены на квартиры в новостройках не стали ниже, а проценты по ипотечным кредитам, которые тоже можно использовать при сделках с будущим жильем, хоть и снизились, но все равно привносят дольщикам дополнительные затраты.

 

Что предлагается поменять в схеме сделки в новостройках по новым правилам

По мнению «Справедливой России», проблему повышения доступности новостроек могло бы решить поэтапное пополнение счетов-эскроу. Идея в следующем.

  • К моменту старта строительства, когда стоимость квартир в новостройке минимальна, далеко не у всех есть нужная сумма. Но пока строится дом (а это занимает 2-3 года), часть покупателей могут необходимые деньги заработать. Если бы поэтапное пополнение счетов-эскроу было возможно, дольщик мог бы заключить ДДУ по минимальной цене, а к окончанию строительства полностью расплатиться за квартиру безо всяких переплат.
  • Тем, кто для сделки в новостройке берет ипотечный кредит, переплат не избежать: на кредит набегают проценты. Однако их можно минимизировать, есть по взятому кредиту начать отсчитывать проценты лишь после того, как обязательства застройщика перед дольщиком будут выполнены (дом достроен, а квартиры переданы покупателям). А до этого порциями гасить лишь тело кредита, переводя эти деньги на счет-эскроу.

 

Почему поэтапное пополнение счетов-эскроу не сделает новостройки доступнее

Идею сделать новостройки доступнее портал МосДольщик.рф всячески поддерживает. Однако сильно сомневается, что поэтапное пополнение счетов-эскроу этому поможет. И вот почему.

Счета-эскроу, на которые вносят деньги дольщики, существуют не сами по себе. Они плотно переплетены с проектным финансированием – деньгами того же самого банка, которые он выдает застройщикам в качестве кредита на строительство дома. Поскольку застройщик после окончания строительства будет гасить свой кредит перед банком именно за счет тех средств, что накопятся на счетах-эскроу, банку выгодно, чтобы эти счета пополнялись как можно активнее.

Чтобы активизировать создание, и как следствие – пополнение счетов-эскроу, надо ускорить сделки в новостройках. И банки всячески стимулируют застройщиков к этому. Например, за скорость пополнения счетов-эскроу банки могут снизить застройщикам ставку проектного финансирования. То есть, снизить для застройщика затраты на строительство и повысить потенциальную прибыль.

Если счета-эскроу разрешить пополнять порциями, хранящаяся на них сумма будет увеличиваться медленно. Поэтому застройщик, как минимум, не получит скидку на ставку проектного финансирования, из-за чего стоимость затрат на строительство возрастет.


Чтобы скомпенсировать эти затраты, застройщик поднимает цены на квартиры


А это совсем не то, ведет к повышению доступности жилья.

 

Почему беспроцентная ипотека до окончания строительства к поэтапному пополнению счетов-эскроу не имеет никакого отношения

Выплаты по ипотечному кредиту и пополнение счетов-эскроу – это два абсолютно разных процесса.

Дольщик, который взял ипотечный кредит, и так расплачивается с банком порциями, как правило – ежемесячно. Размер этих сумм никак не зависит от того, можно ли счета-эскроу пополнять частями или только единовременно. А зависит лишь от условий ипотечного договора. Например, еще весной по указу Президента России появилась ипотечная программа на новостройки по ставке 6,5%, которая доступность жилья увеличила и популярность сделок со строящимися квартирами повысила.

Возможность не платить (или почти не платить) проценты до конца строительства или почти до конца, предлагаемая «Справедливой Россией», у некоторых дольщиков-ипотечников существует уже сейчас. Но и здесь этапность пополнения счетов-эскроу ни при чем. Все проще: на определенный период проценты по ипотеке берет на себя застройщик, с которым заключен ДДУ. Например, так поступают в ГК ПИК (ипотека под 0% на 12 месяцев), в компании «Донстрой» (ипотека под 0,1% на 1 год) и др.

Что касается счетов-эскроу, то средства на них напрямую переводятся из банка, где был взят ипотечный кредит. С периодичность погашения кредита это никак не связано. Банк делает единовременный платеж, сразу после подписания ипотечного договора. Удобно это банку или нет – это отдельная история, которая ни к доступности жилья, ни к самим дольщикам отношения не имеет.


О том, с каком случае поэтапное пополнение счетов-эскроу могло бы снизить расходы дольщиков-ипотечников и какие дополнительные риски при этом бы возникли, читайте в публикации «Ипотека под занавес стройки: сэкономить 22% и потерять квартиру».