Как оформить ипотечные каникулы, рефинансировать или реструктурировать кредит, чтобы уменьшить долговую нагрузку? И что означают все эти слова из банковского языка? Что самое главное в отношениях с банком? На какие хитрости идут банкиры, чтобы не предоставлять обещанные законом ипотечные каникулы? Об этом рассказывает читателям «МосДольщика.рф» президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко.
— Если у человека есть ипотечный кредит – а, как правило, ипотека берётся на 10, 15, 20, а то и на 30 лет – заемщик должен обязательно следить за своевременностью погашения. Потому что это не только может испортить кредитную историю. За несвоевременный платеж начисляются штрафы, пени. Иногда они достигают таких сумм, что даже если заемщик продаст квартиру, он ещё может остаться должен банку. Поэтому, конечно, нужно тщательно следить за сроками оплаты.
Поэтому, если вы вдруг понимаете, что не можете больше выплачивать те суммы, которые определены кредитным договором, то можно попросить банк реструктурировать ваш кредит. Реструктуризация – это не прощение кредита и не его уменьшение, а изменение условий. Банки могут это делать бесконечное количество раз. И если вы были нормальным заемщиком, шли на контакт сотрудниками, и не было у вас больших просрочек, то банк может предложить увеличить срок кредита, уменьшив нагрузку по договорённости с заёмщиком.
Нужно также внимательно следить за рынком. Допустим, 3-4 года назад ставка была 13%, а сейчас она 6-8%. Сейчас, конечно, наоборот, ставки выросли. Но у нас был такой период, когда ипотечные ставки даже на рефинансирование были 8%. Сэкономить 5% на ипотечных платежах – это отличная идея. Поэтому мониторьте ставки на сегодняшний день, рынок ипотеки у нас динамичный.
Рефинансирование кредита в другом банке может оказаться реальной возможностью снижения долговой нагрузки. Рефинансированием называется оформление другого кредита для оплаты существующих обязательств. Можно попробовать договориться о рефинансировании и в своем банке.
Но если банк отказывает в реструктуризации, а для рефинансирования на рынке нет возможности, то тогда вы пишете в банк заявление о том, что вы хотите получить ипотечные каникулы. Их банк обязан вам предоставить по закону – один раз за время кредита, сроком до шести месяцев. Вам не обязательно использовать все шесть месяцев, можете взять три-четыре, сколько понадобится.
В правительстве и в парламенте рассматривалась возможность повторного предоставления гражданам ипотечных каникул, если повторяется такая ситуация, что человек не может платить. Это же не прощение кредита, просто срок отодвигается, а кредитная нагрузка всё равно сохраняется. Более того, клиент банка даже больше платит в итоге, то есть ни банк, ни правительство от этого особенно не в убытке. Но пока не разрешили заёмщикам воспользоваться ипотечными каникулами дважды.
При оформлении любой отсрочки, самое главное – это заявление. Потому что банк ничего автоматически оформлять не будет, ипотечных каникул нужно добиваться самостоятельно. И заявление нужно в идеале самостоятельно отнести в банк, и получить все подписи о том, что этот документ принят.
Но в некоторых случаях можно отправить заявление по электронной почте. А если, допустим, человек лежит в реанимации (такие случаи были во время пандемии), либо мобилизован, отправить может кто-то из его близких. Но обязательно необходимо сохранить письмо или его исходные данные (какого числа вы отправили заявление и документы, с какого адреса и куда). Оформление можно поручить кому-то из родственников. Для этого понадобится доверенность. Доверенность не обязательно заверять нотариально, можно и в простой письменной форме.
Ипотечные каникулы могут быть предоставлены и в том случае, если гражданин пользовался льготной ипотекой. Необходимо только, чтобы были в порядке документы, которые подтверждают сам факт вашей потребности в каникулах. Что вы потеряли работу, либо ваш доход уменьшился на 30% и более, либо вы не можете работать по состоянию здоровья.
К сожалению, во время пандемии было очень много случаев, когда заёмщики вроде бы отправили письмо с заявлением о предоставлении ипотечных каникул, вроде бы приложили документы. Но им каникулы не предоставляли, а просрочка и задолженность начислялась. И люди потом это задним числом выясняли, и были очень неприятные ситуации.
Поэтому вы должны получить письменное подтверждение, что с такого-то числа вам каникулы предоставляются. Потому что если нет ответа от банка, то, возможно, ваш запрос ушел куда-то «на деревню дедушке».
Но несмотря на то, что ипотечные каникулы предусмотрены законом, банк все равно может отказать в их предоставлении. Под любым законно выглядящим предлогом: документы предоставлены невовремя, когда-то у претендента была просроченная задолженность. Либо у вас доход уменьшился «всего лишь» на 28%, а нужно, чтобы на 30%. Формально правильно, а по существу…
Главное – помните, что банк работает по своим правилам. И иногда эти правила бывают не очень-то человечными: каждый банк пытается получить от заёмщика максимальную выгоду. Поэтому нужно внимательно читать договор и быть бдительным.
