Всю прошлую неделю портал МосДольщик.рф вместе с обманутыми дольщиками ходил по разным проблемным стройкам, а в интервалах общался с теми, кто уже перестал быть обманутым и для кого все трудности с достройкой позади. И понял одну удивительную вещь. Как бы это парадоксально ни звучало, у обманутых дольщиков есть одно очень весомое преимущество перед дольщикам обычными. Правда, проявится оно лишь в том случае, если их дома будут достраиваться.
«Спортивный квартал»: виды на мороз
– Вот-вот зима начнется. С фасадами по четвертому и пятому корпусу получится остановка?
– Там используется система Cerezit, по ней дают гарантию до -15 градусов, тогда с этими смесями можно работать. Ну, в -15 мы вряд ли разрешим их применять, но до -10 работать будем. И утеплять фасады точно будем. А штукатурка, окраска – это будем смотреть по погоде.
– А с 11-м и 12-м корпусами как быть?
– С ними вообще очень удачно, потому что вся теплосеть до 15-го корпуса у нас сделана, гидравлические испытания проведены, и тепло мы можем подавать во все эти корпуса. Сейчас я жду проектное решение по кварталу М4. Это мне нужно для того, чтобы начать разводку всех сетей. Грунт еще не промерз, и это мне позволяет выходить на глубокие отметки – 2-2,5 м: прокладывать канализацию, теплоснабжение, водоснабжение. Суть в том, чтобы в ноябре-декабре это сделать, а потом уйти и отдать под монтаж электрические щиты и слаботочку. Плюс – вертикальная планировка почти готова по границе с кварталом М3 (это там, где четырех-пятиэтажные дома), соответственно, по весне можно будет уже сделать предварительную вертикальную планировку…
ЖК «Спортивный квартал» – проблемная новостройка, расположенная в Новой Москве. Технический заказчик достройки – компания Capital group.
И так еще часа полтора. Кажется, что мы присутствуем на каком-то строительном совещании, где технические заказчики и подрядчики обсуждают строительные проблемы, мало понятные стороннему наблюдателю.
Все это так и не так одновременно. Строители среди участников разговора, действительно, есть. Но их ровно половина. Вторая половина – это дольщики жилого комплекса «Спортивный квартал», на территории которого и происходит действо. Они не просто слушают, а активно участвуют в обсуждении, предлагают свои решения, и с некоторыми строители соглашаются. А почему бы и не согласиться, если за время контроля над проблемным объектом дольщики превратились чуть ли в профессионалов от строительства?
«Марьино град»: загадка КОСов – ЛОСов
Возможно, «Спортивный квартал» – исключение из правил, и в других проблемных объектах с дольщиками не церемонятся? Проверим на другой проблемной площадке, ЖК «Марьино град», где свои обманутые дольщики. Там идет свой разговор со строителями.
ЖК «Марьино град» – проблемная новостройка, расположенная в Новой Москве. Технический заказчик достройки – компания Capital group.
– А в каких именно домах скоро будет отопление?
– Как ты знаешь, у нас в работе 11-ый, 12-ый, 13-ый, 14-ый, 15-ый и 16-ый. По мере того, как закрываем тепловой контур, будем подавать туда тепло. То есть, сейчас мы закрываем первую очередь, а потом постепенно будем подключать и другие. Но сейчас главное – запустить первые шесть домов, посмотреть, какая у нас там реальная динамика – с учетом трассировки и прочего, не выявятся ли огрехи…
– А почему могут быть огрехи? Ведь все заранее прорисовали, просчитали…
– Ну, ты знаешь, можно идти через Атлантику на корабле, который проверил на заводе. Но когда ты спустил его со стапеля, неделю поплавал, все равно можешь обнаружить какие-то недостатки. Вот и здесь так же.
– А с водой и канализацией как дела?
– По воде – здесь локальный водозаборный узел, в нем все готово, документация готова, вопрос стоит по сдаче КОСов – ЛОСов. Так вот, по КОСам – ЛОСам мы обязали своего подрядчика до 10 декабря закончить все работы. Завтра у нас расширенное совещание по трем кварталам с участием всех субподрядных организаций, генподрядчика, проектной группы, для того, чтобы мы максимально обеспечили и выдержали этот срок…
Чтобы понять, о каких таких таинственных и красиво звучащих КОСах – ЛОСах идет речь, МосДольщику.рф пришлось оперативно лезть в интернет (оказалось, что это канализационные и локальные очистные сооружения). А дольщики и ухом не повели, они ориентируются в терминах, как рыба в воде. И не просто в терминах, а в сути и особенностях этих конструкций. Как, впрочем, и многих других деталях.
ЖК «Царицыно»: проверка каждого слова
И, наконец, третья встреча, на этот раз – в ЖК «Царицыно». Дольщики здесь явно превалируют над числом сопровождающих их представителей застройщика и присоединившихся к обходу стройплощадки сотрудников Москомстройинвеста. Для этого есть свои причины. Во-первых, самих дольщиков здесь больше. Во-вторых добираться в «Царицыно» не в пример проще и быстрее, чем в Новую Москву. А в-третьих и главных – повод для общего сбора весьма весомый. За два дня до обхода стройки произошло знаковое для «Царицына» событие: Арбитражный суд наконец-то передал новому застройщику, компании «Мосотделстрой №1», права на недостроенные корпуса и земельные участки. Так что строительные работы теперь здесь можно вести на полностью законных основаниях, а не по-полупартизански, как раньше.
ЖК «Царицыно» – проблемная новостройка, состоящая из двух очередей строительства. Новый застройщик комплекса – компания «Мосотделстрой №1».
Эта встреча проходит чуть сумбурнее предыдущих, что и понятно: дольщиков много, вопросы и рекомендации у каждого свои. Но в целом все то же самое: обе стороны обсуждают ситуацию, стараясь слушать и слышать друг друга. И контролировать услышанное, потому то на веру не принимается ничего. Сообщил застройщик, что в подвале одного из домов первой очереди строительства откачали воду и восстановили гидроизоляцию (была такая проблема) – пошли и проверили, так ли это. Оказалось – все правдиво. Сказали, что на стройке сейчас работает столько-то человек – постарались их пересчитать. Не получилось, конечно, ведь рабочие не стоят на одном месте. Но чтобы тем не менее следить за ситуацией, договорились повесить дополнительные камеры наблюдения и транслировать картинку онлайн. И так далее, с акцентом на каждой фразе, на каждой детали, на которой только останавливается взгляд.
А вас, дольщик, я попрошу выйти
Обычным дольщикам, чьи новостройки возводятся по графику или с небольшими задержками, подобная глубина погружения в строительный процесс и столь открытый диалог с застройщиком и подрядчиками даже в самом фантастическом сне не приснится. Да что там диалог, их на стройплощадку-то обычно не пускают, поясняя, что техника безопасности запрещает находиться на объекте посторонним. Но какие же они посторонние, если даже в договорах написано, что они участники долевого строительства? А раз участники, то имеют право все знать и видеть собственными глазами. Но нет, не положено. Увидите лишь тогда, когда дом будет введен в эксплуатацию, и вас пригласят на приемку квартир.
В этом и есть главный подвох.
Во-первых, каждая отдельная квартира существует не сама по себе, а является составной частью всего многоквартирного дома. Качество проживания будет зависеть не только, а то и не столько от ровности стен отдельно взятой единицы жилья, правильности монтажа окон, или, скажем, корректного ввода в квартиру электрики, но и от качества строительства всего дома в целом. Но его контролировать дольщикам никто вообще не предлагает. Считается, что это дело внутреннего и внешнего технадзора, и не более.
Во-вторых, проверяя уже готовую квартиру, ничего, кроме особенностей ее внутреннего контура, не заметишь. Но этого ой как мало. А если квартира передается дольщику с готовым ремонтом, заметишь и того меньше – лишь финишный слой, то есть, собственно отделку. А что там под ней – поди, гадай.
Дольщиков, чьи объекты не стали проблемными, даже на стройплощадку обычно не пускают
Закон «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ), в соответствии с которым сейчас возводятся почти все новостройки, такую политику застройщиков по отношению к дольщикам и не поощряет и не запрещает. В нем вообще ничего не говорится о возможности контроля стройки теми, кто в нее инвестировал. Возможно, это и правильно, потому что закон не об этом. Но поскольку альтернативных норм, касающихся именно контроля, не существует, застройщики выбирают наиболее простой для себя путь и дольщиков как контролеров всерьез не воспринимают, и уж конечно, не обсуждают с ними нюансы строительства.
Меняем обман на качество
Но вот парадокс: стоит объекту превратиться в проблемный, отношение к дольщикам тут же меняется. К ним прислушиваются, с ними консультируются и советуются, им показывают такие уголки стройки, куда, возможно, ни один технадзор не заглядывает.
Чтобы понять, к чему это приводит, портал МосДольщик.рф отправился в гости к бывшим обманутым дольщикам – Егору и Светлане. Несколько лет назад они заключили договор долевого участия (ДДУ) на будущую квартиру в одном из комплексов, что на территории Новой Москвы. Сначала стройка шла гладко, и часть корпусов ввели в эксплуатацию, но потом дело застопорилось, и года три на стройплощадке стояла полная тишина. Обманутые дольщики, в том числе Егор и Светлана, выходили на митинги, привлекали внимание к своей проблеме, пока, наконец, ситуация не сдвинулась с мертвой точки и строительство не возобновилось.
Но дольщики на этом не успокоились. Вместе с представителями властей и другими заинтересованными лицами они чуть ли не еженедельно приходили на стройку, ходили по ней вместе в подрядчиками, задавали массу вопросов, требовали поменять некоторые технические решения, сменить одни материалы на другие, более качественные. Как правило, их слушали, и уж точно не игнорировали их реплики, а обсуждали, объясняли, еще раз объясняли…
В итоге когда стройка наконец-то благополучно завершилась, акты приема-передачи дольщики подписывали фактически не глядя, даже не заходя в свои квартиры. А зачем заходить, если состояние и квартир, и дома в целом, и всех инженерных коммуникаций к тому моменту они знали как свои пять пальцев?
Качество бывших проблемных домов, как правило, существенно выше, чем других новостроек
Около полугода назад Егор и Светлана переехали в свою новую квартиру. К ним и соседями по дому до сих пор чуть ли не толпами заходят в гости жители других домов того же жилого комплекса, тех, что были сданы в срок. Охают и ахают, поражаясь, насколько качество этого дома отличается от тех, что по соседству. Оно выше если не порядок, то раза в два-три уж точно. Бывшие обманутые дольщики лишь улыбаются. Да, их дом заметно лучше, но сколько нервов и времени им пришлось потратить, как глубоко пришлось погрузиться в строительный процесс…
И это не исключение, а, скорее, правило. Многие из бывших проблемных новостроек в итоге получаются более высокого качества. Еще бы: к ним приковано столь пристальное внимание и дольщиков, и властей, и еще кого угодно, что построить плохо – себе дороже. Для того, чтобы получить контроль над стройкой и в итоге въехать в правильно построенный дом, превращаться в обманутых дольщиков бывшие обманутые дольщики, конечно, вряд ли кому пожелают. Но это, похоже, единственный способ реально влиять на стройку. Других вариантов пока нет и даже не просматривается в будущем. Увы!
Иллюстрации: МосДольщик.рф, shutterstock.com, открытые источники
