Что такое “серые схемы” в долевом строительстве, чем они опасны и как их избежать.

Несмотря на то, что федеральный закон № 214 оговаривает только три пути для продажи квартир в строящихся домах (договор долевого участия, жилищно-строительный и жилищный накопительный кооперативы и жилищный сертификат), на практике существуют и другие способы, с помощью которых застройщики пытаются реализовать будущее жилье покупателям-дольщикам. Это так называемые “серые схемы”, из-за которых дольщики могут оказаться ущемленными в своих правах, а то и вовсе потерять вложенные деньги.

Одни из самых распространенных юридически сомнительных способов реализации недвижимости – предварительный договор купли-продажи квартиры, предварительный договор участия в долевом строительстве, договор бронирования, вексельная схема, договор займа, инвестиционный договор и так далее. Рассмотрим, в чем их суть и опасность.

1. Предварительный договор купли-продажи квартиры

Фактически это означает, что застройщик берет деньги дольщика сейчас, с обещанием в будущем (когда она будет построена) продать ему квартиру.

Опасности:

  • Жилье числится не за дольщиком, а за застройщиком.
  • Предварительный договор купли-продажи не регистрируется государством, а, значит, есть риск двойных продаж – то есть застройщик может подписать на одну и ту же квартиру несколько договоров и с каждого дольщика взять за нее деньги. В таком случае суд признает покупателем только одного человека, а всем остальным обяжет застройщика вернуть деньги.
  • У застройщика нет обязательств передать жилье в определенный срок.
  • Характеристики квартиры могут не соответствовать заявленным в договоре.
  • Если основной договор не заключается в срок, который указан в предварительном договоре, застройщик освобождается от своих обязательств.
  • Цена жилья в основном договоре может оказаться значительно выше, чем в предварительном.

2. Предварительный договор участия в долевом строительстве.

Хотя название звучит практически как договор участия в долевом строительстве, о котором говорит ФЗ № 214, на самом деле это разные вещи.

Опасности:

  • Застройщик может не получить разрешительную документацию на строительство.
  • Застройщик может не заключить основной договор долевого участия в определенный срок.
  • Предварительный договор участия в долевом строительстве – не договор участия в долевом строительстве (ДДУ) и не соответствует требованиям ФЗ № 214.

3. Договор бронирования жилья.

Опасности:

  • Нет никаких гарантий получения квартиры и возврата денег.

4. Вексельная схема.

Дольщик не приобретает право на недвижимость. При использовании векселей обычно заключается два договора – предварительный договор купли-продажи квартиры и купли-продажи векселя, который будет погашаться квадратными метрами жилья.

Опасности:

  • Такой договор купли-продажи не содержит полной информации об объекте покупки и его полной стоимости. То есть не факт, что застройщик обменяет вексель именно на выбранную квартиру, а не на какую-то другую, а то и вовсе просто не вернет деньги покупателю.
  • Наличие векселя на руках означает, что квартира еще не была оплачена, значит, не будет возможности доказать право собственности на нее конкретного дольщика.
  • При банкротстве застройщика нельзя будет предъявить вексель к погашению.

5. Договор займа.

Опасности:

  • Дольщик не приобретает право на недвижимость, а просто предоставляет средства застройщику взаймы.

6. Инвестиционный договор.

Иначе – договор соинвестирования

Опасности:

  • Данный договор предполагает, что дольщик делит коммерческие риски строительства с застройщиком.

Эти и иные договоры или предложения вступить в товарищества, которые не оговариваются в ФЗ № 214, не обязательно подразумевают мошенничество со стороны застройщика, хотя вполне могут быть им.

Разумеется, есть случаи, когда люди, заключавшие подобные соглашения, получали свои квартиры. Однако покупка жилья – это значительные финансовые вложения, и дополнительные риски здесь ни к чему. Поэтому есть смысл не соглашаться, если застройщик предлагает варианты, не прописанные в законе о долевом строительстве. Если есть подозрения, что строительная компания привлекает средства незаконно, можно обратиться в уполномоченные органы – комитет по строительству, прокуратуру, полицию, суд.