Ипотека под занавес стройки: сэкономить 22% и потерять квартиру

Если разрешить средства на счета-эскроу вносить не все сразу, а частями, на покупке квартиры в новостройках при некоторых условиях можно сэкономить 22%. Но в то же время из-за одного только разрешения поэтапного пополнения счетов-эскроу можно легко попасть в такую ситуацию, когда расплачиваться с застройщикам будет нечем. А почему?

Сама по себе возможность поэтапно пополнять счета-эскроу квартиры в новостройках дешевле не сделает, скорее, наоборот – об этом портал МосДольщик.рф уже рассказывал.  Однако можно придумать такую комбинацию с ипотечным кредитом, при которой выгода, на первый взгляд, будет немалая.  Идея такая. Дольщик заключает ДДУ, после чего до окончания строительства частями вносит деньги за будущую квартиру на счет-эскроу. А если перед вводом дома в эксплуатацию будет погашена не вся сумма, на оставшуюся часть берется ипотечный кредит, деньги по которому на тот же счет-эскроу переводит банк.

Давайте прикинем, во что это выльется.

Вариант 1: берем ипотечный кредит одновременно с заключением ДДУ

Для начала просчитаем обычную сделку в том виде, как она происходит сейчас, когда все средства на счета-эскроу зачисляются одномоментно.  Допустим, квартира в новостройке на страте продаж стоит 11 млн руб. За такую сумму в Замоскворечье в 10-этажном комплексе «Амарант» от ГК МИЦ, который в начале сентября 2020 года получил от Москомстройинвеста разрешение на открытие продаж, можно приобрести студию в 34 кв.м на втором этаже.

Эта сумма полностью укладывается в обновленные в июне 2020 года требования программы ипотеки под 6,5%, однако требуется первоначальный взнос, не менее 15%. То есть, 1,65 млн руб. на момент заключения сделки у будущего дольщика должны быть в наличии. Таким образом, кредит выдается на сумму 9,35 млн руб. Кредит будем брать на 15 лет – это самый популярный у ипотечников период. При таким условиях ежемесячные выплаты по такому кредиту составят около 81,5 тыс. руб., а за весь срок кредита клиент перечислит банку около 14,7 млн руб.


То есть, с учетом первоначального взноса, студия, за которую застройщик хочет 11 млн руб., обойдется дольщику в 16,35 млн руб.


 

Вариант 2: ДДУ заключаем на старте продаж, а ипотеку берем в конце строительства

Теперь представим, что счет-эскроу, который для дольщиков новостройки «Амарант» по условиям ДДУ открываются в Сбербанке, разрешено пополнять поэтапно. Ежемесячно будем вносить те же самые 81,5 млн руб. Согласно проектной декларации, ввести комплекс с эксплуатацию планируется в IV квартале 2023 года, что на практике означает 31 декабря 2023 года.

  • С сентября 2020 года до этой даты пройдет 40 месяцев. То есть, к окончанию строительства дольщик внесет на эскроу-счет 3,26 млн руб. То есть, от суммы, указанной в ДДУ, останется довнести 7,74 млн руб.
  • Изначально имеющиеся 1,65 млн руб. – это 21,3% от оставшегося долга, что с лихвой покрывает минимальный первоначальный взнос по ипотеке. Таким образом, в кредит нужна будет сумма в 6,09 млн руб.
  • Для простоты подсчета предположим, что к концу 2023 года ипотечные ставки в 6,5% продолжат существовать – хоть в виде ипотеки с господдержкой, хоть в виде обычных базовых банковских программ, не важно. Чтобы ежемесячно вносить для погашения кредита примерно те же 81,5 тыс. руб., ипотеку нужно взять на 8 лет. За все это время дольщик выплатит банку 7,83 млн руб.

В этом случае с учетом всех затрат за ту же самую студию, которую застройщик продает за 11 млн руб., дольщик заплатит 12,74 млн руб.


То есть, почти на 22% меньше, чем в первом случае. Что, безусловно, выгодно и степень доступности жилья повышает.

 

Выгода с рисками

Несмотря на то, что по подсчетам при поэтажном пополнении счетов-эскроу можно сэкономить 22%, в реальности никакой выгоды можно не получить, а иногда даже потерять квартиру.  И вот почему.

Первое. Как портал МосДольщик.рф уже рассказывал в публикации «Новостройка по кусочкам: выгодно ли пополнять счета-эскроу поэтапно», если разрешат поэтапное пополнение счетов-эскроу, возрастут ставки проектного финансирования для застройщиков. И чтобы компенсировать дополнительные затраты, застройщик повысит цены на квартиры в новостройках. Насколько – неизвестно.

Второе. Ипотечные кредиты банки выдают далеко не всем, причем доля «отказников» довольно высока. Так, по данным Единой информационной системы жилищного строительства, Совкомбанк отказал 55% заемщикам в выдаче льготной ипотеки на новостройки под 6,5%, «Уралсиб» – 38%, Сбербанк – 30%.

Если такой отказ получен в момент или даже раньше подписания договора долевого участия – ничего страшного. Да, потенциальный дольщик не получит выбранную квартиру, но и финансовых расходов он не понес.

Совсем другое дело, если банк откажет в тот момент, когда на счет-эскроу осталось довнести последнюю часть суммы за квартиры в уже почти построенном доме.


Что будет в этом случае делать дольщик, уже успевший оплатить часть суммы, указанной в ДДУ, совершенно не ясно.


Видимо, будет переуступать права требования другому дольщику, а сам останется без квартиры. Но это уже точно не про увеличение доступности жилья, а про инвестирование, что совсем другая история.