За июль по результатам ежемесячного мониторинга аналитического проекта DataFlat.Ru, на рынке долевого жилья выросло число сделок, выручка, цены, причем значительно. И все из-за финансовой политики. Новые требования ЦБ к банкам, повышение ключевой ставки и падение рубля очень сильно стимулировали вложения граждан в новостройки.
Аналитический проект DataFlat изучил спрос на новостройки Московского региона в июле, который оказался нетипично активным для летнего месяца. Исследователи использовали в своей работе как информацию от Росреестра (зарегистрированные договоры долевого участия и уступки), так и сведения, полученные напрямую от застройщиков.
Июль был даже успешнее хорошего июня – рост на 10% по количеству зарегистрированных ДДУ (13 361 сделок). Розничные продажи по ДДУ и уступкам во всем столичном регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) выросли на 10% по сравнению с июнем и по выручке.
По сравнению с июлем 2022 года выручка от новостроек (поступления на счета застройщиков, продавцов, счета эскроу) в Московском регионе в июле 2023-го тоже оказалась на 46% выше.
Показатели зарегистрированных продаж побили предыдущий рекорд этого года по числу лотов (квартир и апартаментов), достигнутый в марте на 7%. Продаж в лотах стало больше на 32%, а в квадратных метрах – на 28%. При этом средняя цена проданной квартиры на 11% выше, чем год назад, а квадратного метра – выше на 13% (по ценам застройщиков без учета так называемых «скидок»).
Незначительно снизились только два показателя. Средняя площадь квартир и «апартов», по DataFlat, за год сократилась на 3%. А также немного уменьшилась к прошлому году доля ипотеки – с 79% до 77%.
Старая Москва: сбережения спрятали в стены
Внутри МКАД доля ипотечных сделок сократилась с 72% до 70%, но не потому, что ипотек стали выдавать меньше, а потому что сделок стало больше. Свободные, точнее «внезапно» освободившиеся деньги появились на рынке главным образом из-за падения рубля.
В июне, по данным ЦБ, валютные вклады в стране уменьшились на 1,2 млрд долл. По закону обналичить можно не более 10 тыс. долл., а все, что сверх того, выдали рублями. Не отставали и обладатели рублевых депозитов. А в июле, тоже по данным Центробанка, жители России забрали из банков еще 400 млрд руб. Поскольку московская недвижимость традиционно (и заслуженно) считается лучшим долговременным вложением капитала, немалая доля бывших банковских денег всей страны пошла на покупку столичных квартир и апартаментов.
Приток средств сразу же отодвинул полное доминирование ипотеки в сделках с ДДУ, казавшееся уже таким близким.
Число зарегистрированных ДДУ в старой Москве к прошлому месяцу выросло на 10%, а к прошлому году – на 29%. Почти на четверть (на 23%) увеличилось число сделок с квартирами бизнес-класса, а продажи жилья всех классов повысились на 4%. Средняя цена жилья подросла незначительно, на 2%, и за счет сделок с дорогими квартирами. Но все же подросла.
Александр Пыпин, СЕО DataFlat:
«Очередная волна девальвации рубля спровоцировала очередной всплеск вложений сбережений домохозяйств в новостройки внутри МКАД. Июльские показатели по регистрациям розничных ДДУ и уступок в Московском регионе, превысили уровень не только 2022-го, но и активного 2021 года – на 6% в целом по региону, а отдельно в Москве (в старых границах) – на 17%».
Новая Москва: спрос рождает ипотека
Количество зарегистрированных ДДУ в Новой Москве тоже росло, причем на 26% быстрее старой. (Впрочем, Новая и проседала по ДДУ в прошлом году сильнее старой). Количество зарегистрированных лотов по Новой Москве в июле оказалась выше на 54%, чем год назад и на 12% больше, чем в 2021-м.
Июльский рост продаж в Новой Москве (в лотах) произошел на фоне увеличения доли сделок с ипотекой (с 84% до 86%), а также снижения средней площади проданного жилья и апартаментов на 4%. Здесь июльский рост сделали главным образом ипотечники – те, у кого свободных денег не было или было недостаточно для самостоятельных покупок.
Что дальше?
В соцсетях многие комментаторы июльского выпуска статистики DataFlat.Ru прогнозируют, что если в августе, возможно, регистраций ДДУ будет меньше, то в сентябре столицу ждет новый приток средств в новостройки. А значит они остаются одним из привлекательных сегментов недвижимости для долгосрочного инвестирования. Впрочем, если снижение числа ДДУ будет, то не очень сильное – ведь часть июльских сделок попадает в статистику следующего месяца, а деньги из банков выводили очень активно.
А прогноз сентябрьского роста основан на ожидаемом в октябре (и тоже широко анонсированном) подорожании ипотеки из-за повышения Центробанком надбавок за риск к ипотечным кредитам. То есть Банк России продолжает быть основным драйвером рынка первичной недвижимости.
«Главным суетологом на рынке стала Эльвира Набиуллина, — считает генеральный директор агентства недвижимости Vysotsky Estate Тамара Высоцкая, — У нее это получилось не специально. Но действия Центробанка по ослаблению рубля и его борьба с ипотечными ставками остановили намечавшееся падение цен».
