Понедельник, Март 1, 2021

Имеет ли застройщик право продавать квартиры в новостройке и какую схему использует

Если дом строится, это еще не значит, что в нем можно совершать сделки. Более того: иногда идущие в новостройке сделки могут быть опасны. Как дольщику исключить такие ситуации?

 


вниманиеПРОВЕРЯЕМ, ЕСТЬ ЛИ У НОВОСТРОЙКИ ЗАКЛЮЧЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ ЗАСТРОЙЩИКА И ПРОЕКТНОЙ ДЕКЛАРАЦИИ ТРЕБОВАНИЯМ ЗАКОНА «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ»


Что делаем

  1. Заходим в систему ЕИСЖС и вводим название новостройки.
  2. Заходим на страницу новостройки и переходим в раздел «Документы».
  3. Переходим в раздел «Разрешительная документация».
  4. Ищем пункт «Информация о выданных заключениях о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ».

На что обращаем внимание

  • Если отсутствует заключение о соответствии (ЗОС), которое в Москве выдает Москомстройинвест, застройщик не сможет заключить договор долевого участия (ДДУ). Росреестр не примет такой договор на регистрацию, а без регистрации сделка заключенной не считается.
    • Исключение составляют новостройки, где первый ДДУ был заключен до 1 января 2017 года – им ЗОС не требуется. Но на практике таких объектов очень мало: большинство из них уже достроены и введены в эксплуатацию.
    • Иногда несмотря на отсутствие ЗОС застройщики ведут продажи, используя другие типы договоров. Например, называют их «предварительный ДДУ», «предварительный договор купли-продажи» и пр. Заключать их и оплачивать их опасно: они не защищают покупателей новостроек.

вниманиеПРОВЕРЯЕМ, ПО КАКОЙ СХЕМЕ ИДУТ ПРОДАЖИ В НОВОСТРОЙКЕ: ПО ЭСКРОУ ИЛИ НЕТ


Что делаем

  1. Заходим в систему ЕИСЖС и вводим название новостройки.
  2. Заходим на страницу новостройки и скроллим ее вниз до раздела «Документы».
  3. Переходим на закладку «Проектные декларации», находим самую свежую проектную декларацию и открываем ее.
  4. Смотрим пункт 19, который называется «О способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору и (или) о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу, об уплате обязательных отчислений (взносов) застройщика в компенсационный фонд)».

На что обращаем внимание

  • Если в пункте 19 проектной декларации указано, что «планируемый способ обеспечения обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве: Счета эскроу», новостройка продается по новым правилам, вступившим в силу с 1 июля 2019 года. Это означает, при оплате долевого участия деньги дольщика поступят на специальный банковский, где будут храниться до окончания строительства. Если застройщик не выполнит свои обязательства перед дольщиком, деньги со счета-эскроу можно будет забрать в том же размере, что и положил. Продажа новостроек с использование счетов-эскроу считается наиболее безопасной для дольщиков, однако не гарантирует, что дом будет достроен и произойдет это вовремя. Она гарантирует лишь то, что деньги не будут потеряны.
  • Если в пункте 19 проектной декларации указан иной способ обеспечения, это означает, что новостройка возводится по старым правилам, когда деньги дольщиков сразу идут на строительство дома. В этом случае, если возникают объективные причины для расторжения договора долевого участия, деньги в большинстве случаев возвращают через суд, а это более длительный процесс.