ипотека подорожала на 1%: брать ли кредит?

Повышение в январе 2019 года рядом банков ипотечных ставок вызвало на рынке недвижимости если не панику, то состояние напряженности. Причин две. Во-первых, средневзвешенная ставка перевалила психологический рубеж в 10%, что само по себе может спровоцировать уменьшению интереса к ипотечному кредитованию, а вместе с ним – к сделкам к недвижимостью. А во-вторых, ставки выросли довольно серьезно. Так, крупнейший по выдаче ипотеки в России банк, Сбербанк, на который приходится почти 50% всех оформленных кредитов, базовую ставку увеличил сразу на один процентный пункт. Второй по объемам выдачи ипотеки банк, ВТБ (почти 20% кредитов), поднял ставку несколько меньше, на 0,6 процентных пункта. Однако в итоге базовые ставки обоих банков почти сравнялись и в январе 2019 года находятся на уровне 10,5% (против средневзвешенных 9,5%, характерных для декабря 2018 года). Примерно к этому же показателю стали стремиться и ставки других банков.

Но действительно ли такое увеличение ставки столь критично для заемщиков, что стоит отказаться от мыслей об ипотечном кредитовании? Чтобы ответить на этот вопрос посчитаем, в какие новые расходы вливается дополнительный процентный пункт для ипотечных кредитов, взятых на один и тот же срок и на одну и ту же сумму.

 

Что будем считать?

Расчеты будем проводить для будущей квартиры в строящемся доме, за которую застройщик просит 6 млн руб. Даже в пределах Москвы таких вариантов масса, они предлагаются более чем в 70 новостройках. Причем это не только студии и «однушки». Порой в эту сумму укладываются даже трехкомнатные квартиры, и не только в Новой Москве. Например, в ЖК «Квартал Некрасовка», который компания «Самолет девелопмент» возводит в юго-восточном округе столицы, самая дешевая «трешка» в первой очереди строительства (сдается в IV квартале 2020 года) обойдется 5,99 млн руб. А самая большая трехкомнатная квартира за ту же цену – в ЖК «Экопрак Горчаково», что в Троицком административном округе. В ней 100 кв.м, причем дом уже введен в эксплуатацию.


В каких московских новостройках трехкомнатные квартиры укладываются в 6 млн руб. (по данным на январь 2019 года)

Название жилого комплекса Застройщик Округ Срок сдачи
Старая Москва
ЖК «Квартал Некрасовка» «Самолет девелопмент» ЮВАО IV квартал 2020 г.
Новая Москва
ЖК «Экопарк Горчаково» МИСК ТАО Сдан
ЖК «Остафьево» «Самолет девелопмент» НАО I квартал 2020 г.
ЖК «Цветочные поляны» МИЦ НАО IV квартал 2020 г.
ЖК «Медовая долина» «Баркли» НАО 2019-2020 гг.

 

Большинство банков при выдаче ипотечных кредитов требуют первоначальный взнос в размере не менее 15% от стоимости квартиры. Чтобы выполнить это условие и для простоты расчетов в качестве первоначального взноса заплатим даже больше необходимого минимума – 1 млн руб. Таким образом, сам кредит составит 5 млн руб.

Около 40-50% ипотечных кредитов, по данным банков, гасятся за 4-5 лет. А за 20 лет выплачивается почти 95% кредитов. Поэтому для подсчетов используем несколько находящихся в этом диапазоне сроков кредитования:

  • 5 лет;
  • 10 лет;
  • 15 лет;
  • 20 лет.

Погашать кредит будем аннуитетными платежами, поскольку дифференцированную схему погашения, более выгодную заемщику, банки почти не предлагают.

Для подсчета платежей воспользуемся ипотечным калькулятором.

 

Что получается при подсчетах ипотеки?

Для кредита на 5 лет при ставке 9,5% ежемесячно платить придется 105,009 тыс. руб., а за весь срок кредитования суммарные платы превысят взятые в ипотеку средства на 1,300558 млн руб. Если же ставка будет 10,5% те же показатели составят 107,470 тыс. руб. и 1,448170 млн руб. соответственно. Округлив для удобства эти значения, узнаем, что при изменении ставки на 1% ежемесячные выплаты увеличатся менее чем на 2,5 тыс. руб. А за весь срок придется заплатить больше почти на 150 тыс. руб. – а это примерно полтора месячных платежа по ипотеке.

Если гасить ипотеку 10 лет, при ставке в 9,5% ежемесячно платить предстоит 64,699 тыс. руб., а при ставке 10,5% – 67,467 тыс. руб. То есть, примерно на 2,8 тыс. руб. больше. При этом за весь срок кредитования при ставке 9,5% банку отдашь на 2,763853 млн руб. больше, чем взял. А при ставке в 10,5% – на 3,096100 млн руб. больше. Приблизительная разница в суммах – 332 тыс. руб., а это почти пять месячных платежей.

При 15-летнем периоде погашения ежемесячные расходы составят 52,221 тыс. руб. (при ставке 9,5%) или 55,270 тыс. руб. (при ставке 10,5%). То есть, разница – чуть больше 3 тыс. руб. А все расходы по кредиту по более высокой ставке будут больше примерно на 551 тыс. руб., что эквивалентно выплатам без малого за год пользования ипотекой (точнее – за 10,5 месяцев). Всего же за пользование ипотекой по ставке 10,5% банку вернешь почти столько же, сколько брал – 4,948590 тыс. руб. И это не считая возврата самого «тела» кредита, которое, напомним, составляло 5 млн руб.

И, наконец, 20-летний срок кредитования выльется в ежемесячные платежи либо в 46,607 тыс. руб. (при ставке в 9,5%), либо в 49,919 тыс. руб. При этом при ставке 9,5% за все срок ипотеки придется выплатить больше взятого на 6,185574 млн руб., а при ставке 10,5% – 6,980559 млн руб., что больше уже не только тела кредита, но и стоимости квартиры по прайсу застройщика. Разница же между этими выплатами при разных ставках составит около 795 тыс. руб., что соответствует платежам по кредиту почти за полтора года (1 год и 5 мес.)


Отличия в выплатах по ипотечному кредиту за квартиру в новостройке за 6 млн руб. (первоначальны взнос – 1 млн руб.) по средневзвешенным ставкам на конец 2018-го и начало 2019-го года

Срок кредитования Примерная «переплата» по кредиту при ставке 10,5% по сравнению со ставкой в 9,5%
Насколько больше будет ежемесячный платеж Насколько больше будут выплаты за весь срок кредитования
5 лет 2,5 тыс. руб. 150 тыс. руб.

(эквивалентно плате за 1,5 мес.)

10 лет 2,8 тыс. руб. 332 тыс. руб.

(эквивалентно плате за 5 мес.)

15 лет 3 тыс. руб. 551 тыс. руб.

(эквивалентно плате за 10,5 мес.)

20 лет 3,3 тыс. руб. 795 тыс. руб.

(эквивалентно плате за 1 год и 5 мес.)

 

Так брать ли ипотечный кредит по новым ставкам?

Как видно из наших подсчетов, на какой бы срок ни брался ипотечный кредит, при росте ставок на 1% ежемесячный платеж возрастает на 2,5-3,3 тыс. руб. Что выглядит совсем не критично и не кажется существенным подорожанием. Зато разница в затратах за весь срок пользования кредитом уже весомее. Так, если при ипотеке на 5 лет дополнительные расходы будут сопоставимы с платежами за 1,5 мес., то у тех, кто возьмет кредит на 20 лет, они окажутся эквивалентными плате на 1 год и 5 мес. Много это или мало, каждый должен решить для себя сам. Однако по какой бы ставке кредит не предлагался, портал МосДольщик.рф советует заранее внимательно посчитать все расходы. Ведь даже, казалось бы, совсем небольшой прирост ежемесячного платежа, может со временем превратиться в довольно существенную сумму. И знать о ней лучше загодя.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ