Спрос на новостройки, стимулированный льготной ипотекой под 6,5%, не вечен. Рано или поздно он себя исчерпает или пойдет на снижение, если программа субсидирования ипотечной ставки будет продлена. Что могут сделать застройщики, чтобы эффективно работать на падающем спросе? Об этом, в частности, шала речь на Международном инвестиционном форуме PROESTATE, который в этом году прошел в онлайн-формате с 10 по 13 сентября. Своими мыслями о ситуации с посетителями форму поделились и эксперты агентства недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости».
Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»
Согласно последним данным Росреестра, в августе наблюдался небывалый скачок покупательской активности. Относительно июля количество зарегистрированных сделок в Москве увеличилось почти на 60%. В Новой Москве данный рост скромнее («всего» +20%). Если брать статистику за последние 5-10 лет, то, как правило, прирост сделок в августе относительно июля в процентном соотношении значительно меньше. Если же сравнивать количество заключенных сделок августа этого года с августом 2019 года, то рост составит +36%.
Подобное оживление рынка было ожидаемо. В апреле-мае, когда в Москве и других регионах был введен режим самоизоляции, строительная отрасль несла серьезные убытки. Для стабилизации ситуации государству пришлось принять ряд мер. Среди них особенно выделяется введение льготной ипотечной программы по ставке 6,5%.
Читайте так же «Некритичные задержки: нагонят ли столичные застройщики графики строительства»
За последние несколько лет в структуре спроса значительно выросла доля сделок с привлечением ипотечных средств. В этом году впервые процент сделок со стопроцентной оплатой стабильно держится на отметке менее 50%. Относительно показателя прошлого года доля сделок с привлечением ипотеки увеличилась на 11%, относительно 2018 года – рост составил +16%.
Снижение ставки по ипотечному кредитованию после пандемии стало тем самым стимулом, который поднял спрос на новый уровень. Ведь многие банки и ключевые застройщики в «погоне за клиентом» стали предлагать еще более выгодные условия. Например, беспроцентная ипотека до конца года и пр. За всю историю ипотечного кредитования более привлекательных условий никогда не было. Поэтому люди стремятся воспользоваться хорошим случаем решить квартирный вопрос.
Тем не менее, стоит понимать, что наступает новый период. Экономика после понесенных убытков все еще не восстановилась и едва ли в ближайшие годы наступят серьезные улучшения. Сильно вырос процент безработицы, у кого-то сократились доходы. На фоне роста курса валют и угрозы введения новых санкций, текущее положение дел не дает поводов для оптимизма, не говоря уже о росте реальных располагаемых доходов у населения.
Что предпринять в условиях снижения покупательской способности?
- Дальнейшая поддержка государства с помощью льготных условий ипотечного кредитования
На фоне снижения финансового благополучия населения крайне важно оставить людям возможность для улучшения жилищных условий. Установление низкой процентной ставки на длительный срок будет стимулом и дальше покупать квартиры. Вообще, на данный момент, еще не принято решение об однозначном продлении данной программы, из Минстроя и Минфина в последние несколько месяцев звучали разнонаправленные заявления на этот счет. В то же время, поддерживая такой спрос, крайне важно не допускать появления «ипотечного пузыря» до таких масштабов, который в случае «схлопывания» способен вызвать новую волну необеспеченных кредитов с последующей чередой банкротств.
- Переориентирование проектов на массовые сегменты
Переход на стандарт- и комфорт-класс. Потенциальный покупатель чаще всего выбирает максимально доступные по цене проекты. Рынку стоит прислушаться к потребностям покупателей и выводить в реализацию именно такое доступное жилье.
- Изменение квартирографии в пользу малогабаритных квартир и увеличение числа студий
Всегда будет желание так или иначе улучшить жилищные условия. Молодая семья традиционно стремится жить самостоятельно и отдельно от родителей, а потому будет рада вселится даже в небольшую студию. Здесь главным остается момент – жить в своем собственном жилье. Мы в своей практике все чаще сталкиваемся с проектами, в которых большая часть квартирографии относится к малогабаритным квартирам, что было фактически невозможно представить еще 10 лет назад.
- Увеличение предложений с готовой отделкой под ключ
Задумываясь о смене жилья, покупатели просчитывают все варианты – во сколько обойдется квартира, какие будут выплаты по ипотеке, во сколько встанет ремонт и т.д. Поэтому уже сейчас, взвесив все за и против, люди стремятся купить квартиру с готовой отделкой. Если еще в прошлом году с отделкой было куплено порядка 34% квартир и апартаментов, то уже с начала года в 2020 году доля таких сделок увеличилась на 2% и составила 36%. Данный тренд ожидаемо закрепится на рынке, поэтому стоит включать наличие отделки в большем количестве проектов.
- Дальнейшее освоение отдаленных районов Москвы за МКАД, Новой Москвы (особенно ТАО) и Подмосковья
В отдаленных районах будет сосредоточено предложение по изначально низкой – доступной большому количеству покупателей цене. Сейчас активно ведется строительство новых транспортных узлов и станций метро, улучшается доступность некогда сильно удаленных районов. Да, по-прежнему остается большое количество мест, до которых «без нескольких пересадок» не добраться. В то же время, многие новые районы, давая ту же самую столичную прописку и льготы, что и в центре Москвы, могут похвастаться более хорошими условиями экологии, отсутствием (по крайней мере, сейчас) микро-застройки многоэтажными зданиями и другими подобными факторами для комфортного проживания.
