В июле прекращено действие некоторых антикризисных мер поддержки стройкомплекса. Теперь девелоперы снова обязаны выплачивать дольщикам неустойки, а дольщики могут приглашать независимых экспертов и не подписывать документы при обнаружении недостатков. Верховный суд тоже добавил «плюшек» дольщикам, урезав аппетиты банкиров. Последнее, правда, может серьезно раскачать весь рынок недвижимости, который держится как раз на банкирских аппетитах, зафиксированных в ценах новостроек.
Антикризисная заморозка
Мораторий, который вводился в марте 2022 года для поддержки стройкомплекса до конца года, продержался гораздо дольше: срок продлили до 30 июня 2023 года. И до последнего момента многие представители стройкомплекса были уверены в том, что «заморозку» продлят еще раз, как минимум до конца 2023-го.
Согласно документам №336-ПП и №479-ПП (постановлениям правительства РФ) с 29 марта 2022 года (дня публикации документов) до 30 июня 2023 года включительно застройщиков не проверяли, не взыскивали с них неустойки (пени) по ранее выявленным просрочкам и другим нарушениям, им не начислялись новые неустойки, а также не учитывались убытки, понесенные сторонами ДДУ в этот период.
Был фактически введен особый порядок передачи квартир дольщикам. Не подписывать документы было можно только при выявлении существенных нарушений качества проекта, а срок устранения недоделок увеличили до 60 календарных дней.
Существенность дефектов определяли исключительно эксперты из национальных реестров специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования (НОПРИЗ) или строительства (НОСТРОЙ). Компании, в которых они работали, обязательно должны были быть членами саморегулируемых организаций проектировщиков. Надо ли говорить, что многие из таких экспертов были весьма дружны с застройщиками…
Хорошо забытый старый
Как подтвердили «РИА Новости» в Минстрое, вернулся именно тот порядок, который существовал до 29 марта прошлого года. Теперь у дольщиков снова есть право:
- не подписывать акт приема-передачи, даже если обнаруженные недостатки кажутся застройщику несущественными;
- не приглашать экспертов вообще, либо пригласить независимых экспертов;
- сразу выбрать, в какой форме получать возмещение ущерба: в виде компенсации, уменьшении цены договора или устранения недостатков;
- получить от не исполнившего обязательства по ДДУ застройщика не только неустойку, но и возмещение убытков в обоснованном (судом) размере, штраф по закону о защите прав потребителей, а также компенсацию за моральный вред.
На исправление недостатков и устранение недоделок теперь по-прежнему отводится 45, а не 60 календарных дней.
При этом срок, по истечении которого застройщик вправе составить односторонний передаточный акт, снова увеличился с одного до двух месяцев. Это может произойти, если дольщик уклоняется от приемки квартиры.
(Казалось бы – невозможная ситуация, но если вовремя не отправить письмо с уведомлением о готовности принять жилье, то можно потерять деньги. Подробности в следующих материалах портала «МосДольщик.рф»).
Также теперь если дольщик просрочит платеж по ДДУ, то заплатит застройщику по 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.
Ну а по всем тем неустойкам, которые были выявлены и подтверждены до 29 марта 2022 года, застройщики теперь обязаны рассчитаться с дольщиками в сроки, определенные законом. И можно начинать считать деньги за новые просрочки. Напомним, что в соответствии с законодательством, неустойка составляет 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ в день, если дольщик физическое лицо (для юрлиц она 1/300 ставки).
Застройщики уже подсчитывают вероятные убытки. Так, в компании «Главстрой» сообщили, что при нынешней ключевой ставке (7,5%) неустойка достигнет 18,25% годовых, что выше любых банковских процентов. Плюс компенсация морального ущерба. Судьи имеют право снижать неустойку, надеется директор по правовым вопросам «Главстроя» Вероника Поддубная. Но ведь есть ещё закон о защите прав потребителей, штраф по которому составляет 50% от неустойки – не считая других, перечисленных выше платежей.
Стройкомплекс готовит ответный закон
Девелоперы уже вслух сожалеют об отмене антикризисного порядка работы, который якобы облегчал жизнь не только им, но и дольщикам. Почти год назад, прошлым летом, Минстрой прямо предлагал сделать временные правила постоянными. А еще в начале июня Комитет Госдумы по строительству и ЖКХ сообщил, что закончена работа над законопроектом против «потребительского терроризма» в отношении застройщиков при сдаче жилья в новостройках. Документ готов к внесению в Госдуму. По данным открытых источников речь идет о том, чтобы ограничить возможность дольщиков обращаться в суд в случае выявления недоделок.
Пока же дольщики, которых девелоперы отказываются считать потребителями, радуются возвращению установленного законодательством порядка приемки жилья. «Надеемся, что дисциплина по сдаче объектов восстановится, а то даже наш примерный застройщик расслабился и сдавал объекты с задержками», — пишет одна из участниц интернет-форума.
Верховный суд создает новую ипотеку
Одновременно с окончанием действия антикризисных мер и возвращения законности, в работу рынка активно вмешалась верховная судебная инстанция, имеющая право толкования законов. Верховный суд России решил, что обанкротившийся ипотечный заемщик освобождается от долга, даже если залог не покрыл долг полностью – ведь квартира достается банку.
Это ограничение ответственности ипотечника перед банком стоимостью залога может опустить цены на новостройки до уровня вторички, считают эксперты.
«Банки, которые пока продолжают работать по совместным с застройщиками программам несмотря на все строгие заявления ЦБ, будут вынуждены ориентироваться на цены вторичного, а не первичного рынка, — прокомментировал ситуацию глава аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU» Олег Репченко. — Это может привести к сворачиванию совместных с застройщиками ипотечных программ и, как следствие, к снижению цен на первичном рынке до уровня вторичного».
