Что такое «новая вторичка»? Чем она отличается от квартиры по переуступке? Почему раньше продавцы жилья в новостройках не считали «новую вторичку» конкурентной? Почему ее стало много, а цена стала ниже, чем у обычной новостройки? Подходит ли такая вторичка сегодня для инвестиций? Каковы плюсы и минусы «новой вторички» и в чем преимущества новостроек — разбирался «МосДольщик.рф».
Маркетологи и девелоперы бьют тревогу: при вялых продажах жилья в новостройках на рынке недвижимости появился новый товар. Это «первичная», или «новая» вторичка: перешедшие в собственность квартиры в новостройках. И эти квартиры дешевле новостроек и лучше «обыкновенной» вторички.
Тема обсуждалась на конференции маркетологов «Недвижимость», организованной известной телекоммуникационной компанией МТС. На форуме рассматривались почти исключительно вопросы межотраслевого взаимодействия и продвижения бизнеса. Тему «первичной вторички» тоже обсуждали как вызов для девелоперов и риэлторов первички.
Однако «МосДольщик.рф» попробовал взглянуть на проблему с другой точки зрения — покупателя, выбирающего квартиру для инвестирования или для проживания.
Что такое новая вторичка?
Юридического определения «новой вторички» не существует. Жилье переходит в этот статус сразу после регистрации права собственности, даже если там никто не жил. Как только у квартиры появляется собственник (им может быть физлицо, юрлицо, даже застройщик), ее уже можно приобрести по договору купли-продажи, а не долевого участия. Что касается срока прекращения статуса «новой вторички», то чаще всего дома перестают считать такими через 3–5 лет.
«Это новостройка, которую ещё вчера продавал застройщик, — объяснила директор агентства Bench по работе с девелопментом Надежда Соломенцева. — Сегодня она вышла на рынок вторичного жилья. Продавцы — инвесторы, которые вчера купили, сегодня перепродают, и первые покупатели, которым резко потребовались деньги».
По данным агентства Bench, исследование которого об этом сегменте жилья было представлено на конференции МТС, 9% на рынке Москвы составляет объём квартир, которые продаются на вторичном рынке, но соответствуют всем характеристикам новой недвижимости. И это недвижимость в основном очень хорошего качества, отметила Соломенцева.
Чем отличается «новая вторичка» от квартиры по переуступке?
При продаже «новой вторички» меняется форма договора. После получения права собственности сделки производятся по договору купли-продажи недвижимости. «Переуступкой» же называют покупку квартиры в ещё не построенном комплексе по договору цессии.
Почему раньше продавцы жилья в новостройках не считали такую вторичку конкурентной?
«Новая вторичка» лет 5 назад уже стала заметна на московском рынке. Однако ее доля все это время росла медленнее доли новостроек. И новое вторичное жилье было дороже строящегося жилья или квадратных метров в «старом фонде».
Параллельно за это время менялись критерии выбора покупателем недвижимости. «Критерий «хочу стать первым владельцем квартиры», который в ноябре 2022-го имел очень высокую популярность, потерял 10 процентных пунктов к июню 2023-го. При этом очень важным стал выбор архитектуры и стиля дома, в котором хочет жить человек», — рассказала Н. Соломенцева.
Почему «новой вторички» стало много, а ее цена стала ниже, чем у жилья в обычной новостройке?
Причины известны всем: уход многих иностранных компаний, сопровождавшийся отъездом иностранцев-экспатов, эмиграция прозападных хипстеров (основных арендаторов «новой вторички»). А также изменение экономической ситуации, перестройка экономики в условиях санкций. Последнее вместе с мобилизацией стало еще одной причиной продажи недвижимости в новостройках, особенно недвижимости дорогой и такой, которая не является единственным жильем.
Подходит ли такая вторичка сегодня для инвестиций?
Основной способ инвестирования на рынке нового жилья схематически выглядит так: купить на начальном этапе строительства дешевле, а по окончании строительства продать дороже. С введением счетов эскроу примерно в течение трех лет новостройки сильно подорожали и рост цен замедлился. В результате спекулятивные вложения в жилую недвижимость стали нецелесообразны, отмечают маркетологи. В перспективе московская недвижимость дорожает всегда, подорожает и нынешняя «новая вторичка». Но только в перспективе, а не гарантированно через год после покупки, как было раньше со строящимся жильем от котлована до ввода. Словом — для инвестиций подходит, но только для долгосрочных, отметили участники обсуждения.
Плюсы «новой вторички»
Главный плюс – цена, говорится в исследовании агентства Bench. А именно этот критерий, по мнению большинства экспертов, сегодня при выборе квартиры стал основным. «Мы с вами знаем, что на рынке вторичного жилья продавцы более сговорчивы насчет дисконта, — заметила Н.Соломенцева. – Всё из-за желания быстрее продать свою квартиру». Причина сговорчивости еще и в том, что многие площади из категории новой вторички покупались либо на этапе котлована, либо на льготных условиях, и уж точно до последнего сильного роста цен.
Преимущества:
- скидка, которая может составлять порядка 15%,
- полное отсутствие рисков, характерных для долевого строительства (превращения в долгострой и др),
- сохранение некоторых гарантий от застройщика – в зависимости от возраста дома (1 год — на отделочные работы, 3 года — на инженерные коммуникации, 5 лет — на сам объект долевого строительства). Гарантийный срок — это период времени, в течение которого можно обратиться к застройщику с требованиями устранения недостатков или компенсации расходов на ликвидацию дефектов квартиры.
Минусы «новой вторички» и преимущества новостроек
«Первый покупатель, инвестор, обычно либо пользуется услугами очень дешёвого дизайнера, либо не пользуется услугами дизайнера вообще и делает ремонт сам, — поделился своим опытом покупки «новой вторички» модератор конференции, известный телеведущий, лауреат ТЭФИ Константин Цыганков. — И это, к сожалению, потом обходится дороже. Когда я вижу такие квартиры, я понимаю, что в итоге мне нужно будет потратить еще миллион только на то, чтобы все сломать и вывезти».
Помимо этого недостатка, характерного и важного все-таки больше для покупателей жилья бизнес- и премиум-класса, есть и другой — «новой вторички» не очень много, на две трети меньше, чем новостроек. И доля такого жилья на рынке вряд ли будет и дальше очень сильно расти, даже, скорее всего, будет сокращаться. А это значит, что разнообразие предложения и конкуренция по ценам в этой категории будут становиться все слабее.
Что же касается новостроек, то им точно нельзя отказать в разнообразии. Это означает, что среди новых объектов долевого строительства найти наиболее удобный для конкретного человека и его семьи дом и район по-прежнему проще, чем в «новой вторичке».
В заключение Константин Цыганков предложил застройщикам нового жилья эффектный «конкурентный ход», «шах и мат «новой вторичке».
«Мое предложение можно рекламировать так: «Не волнуйся, мы установим ещё больше розеток там, где тебе это нужно», — заявил телеведущий. — Это вечная боль, розеток, как правило, не хватает, а ставить их нужно там, где они требуются долевому инвестору». Если застройщик сможет предложить это, то покупатель обязательно предпочтет новостройку, отметил Цыганков. Да и в других случаях невозможность сделать скидку должна компенсироваться индивидуальным, более заботливым и внимательным подходом к нуждам покупателя, отметили другие участники форума.
