Банк России отрегулирует экономические показатели и вернется к мягкой политике на рынке ипотеки, говорилось на онлайн-конференции «Экспертный взгляд: аналитика рынка недвижимости с разных сторон». Однако ежемесячные платежи по ипотеке продолжат рост, потому что недвижимость будет дорожать. Но есть способ, позволяющий уменьшить их до разумных пределов.
Зачем банкам «подушка безопасности»
Банк России запретил сверхнизкие и субсидированные ставки, вроде 0,1%, и приказал увеличить резервы по ипотеке с первоначальным взносом (ПВ) меньше 20%, напомнил участникам форума гендиректор компании «ДВИЖ» Роман Гуров. То есть «подушка безопасности» по кредитам, которая выделяется из денег банков и хранится в ЦБ, станет больше. «Ставки разгоняли цены, — объяснил эксперт. — что мешало ЦБ добиваться плановых показателей по инфляции».
Но, поскольку жилье уже стало дорожать медленнее, то и ужесточения контроля не будет, считает Гуров. В крайнем случае уменьшится число организаций, предлагающих кредиты со взносом меньше 20%. «Нет сомнения, что банки с хорошими балансами смогут продавать ипотеку и с ПВ 15%, и с ПВ 10%», — добавил он.
Цены на первичное жильё, по мнению гендиректора «ДВИЖа» (с которым согласились участники конференции), все же продолжают и продолжат ползти вверх. Их стимулирует спрос, поскольку обеспеченность жилыми помещениями еще не достигла оптимальных объемов – ни в России, ни в Москве. Снижение доходов населения у нас, по традиции, радикально ситуацию с платежеспособным спросом не меняет.
«Уровень доходов населения падает последние 13 лет, — отметила коммерческий директор федерального девелопера «Неометрия» Ольга Нарт, — при этом мы видели увеличение объемов продаж недвижимости и цен. Потому что квартирный вопрос по-прежнему в нашей стране самый острый, количество людей, которым нужно улучшать свои жилищные условия, продолжает расти. Ипотека является драйвером рынка. Я прогнозирую, что цены будут умеренно повышаться. А в некоторых особенно интересных проектах они будут расти существенно».
Почему они всё-таки растут
Стимулируют рост цен также высокие требования покупателей к жилью, причем к этому их приучили… сами девелоперы, что они признают. Теперь невозможно не только возвращение к советскому «уровню комфорта», но даже снижение стандартов до нормативов коливингов Европы (где прачечные на первом этаже, а стиральные машины в квартирах запрещены).
«Еще в 2009-2010 годах кладовые, колясочные, многоуровневое освещение не были привычными для покупателей жилья, — вспомнила директор по маркетингу AFI development Альбина Ляушириянова. — А сейчас это стало гигиеническим минимумом. У покупателей жилья комфорт-класса уже вопросы возникают, если двор для машин не закрыт. Даже стилобатное озеленение сейчас воспринимается как то, что просто должно быть».
При этом тенденция к уменьшению площадей квартир существует, но эксперты призывают не воспринимать её однозначно. «Семьи растут, дети рождаются, будут востребованы и двухкомнатные, и трехкомнатные квартиры, — заверила Ольга Нарт. — Уже несколько раз была информация о том, что будут поддерживать льготными ставками многодетные семьи, которым нужны большие квартиры. Но есть требование максимальной функциональности планировок, чтобы не переплачивать за лишние метры, стремление зонировать жилье».
Траншами по кредиту
Платежи по ипотеке будут медленно расти вслед за ценой – новые меры ЦБ их точно не снизят и не помогут это сделать. По России компания «ДВИЖ» насчитала средний ежемесячный платеж на уровне чуть больше 43 тыс. руб. А в Москве он по её же подсчетам достигает уже 75 тыс. руб. Чтобы как-то уменьшить бремя, банки закладывают в кредит вдвое больший средний срок выплаты — 15 лет вместо 7.
По мнению Романа Гурова, московским заемщикам поможет траншевая ипотека. «Ставка по такой программе сильно снижается на срок до ввода жилья, поэтому ежемесячный платеж, пока дом не достроен, небольшой, — прокомментировал он итоги конференции сайту Мосдольщик.рф — Однако у такой ипотеки есть важный минус: застройщик платит банку из своего кармана. А если эти программы будут массовыми, наполняемость счетов эскроу будет страдать. Поэтому застройщики траншевую ипотеку не любят».
Траншевая ипотека появилась в России в 2021 году. Суть дела такова: после внесения ПВ (10-20% кредита) банк выдает клиенту деньги на покупку строящегося жилья не целиком и сразу, а траншами (частями), которые перечисляются на счет застройщика. Чаще всего траншей два, но может быть и больше. Первый транш банк переводит застройщику после подписания договора долевого участия, и он может доходить до 30% кредита. Но чаще всего значительно меньше.
После сдачи (или за какое-то время до нее, все зависит от условий сделки) банк должен перевести застройщику второй транш с остатком суммы. С этого момента клиент начинает выплачивать банку сумму основного долга и проценты. Цель траншевой ипотеки — облегчить финансовую нагрузку на покупателя до сдачи дома в эксплуатацию.
«Государство уже не раз демонстрировало, что ипотека и стройка для него очень важны, — резюмировал Гуров. — Так что прогноз позитивный».
