Приемка квартиры у застройщика — не такое простое дело, как может показаться. Кстати, в большинстве случаев, рассказывают эксперты, «потребительским терроризмом» и не пахнет. Люди в эйфории подписывают документы, почти не глядя по сторонам, или довольствуются устными обещаниями «все исправить». Но важно не торопиться и все проверить до подписания акта приема-передачи. Разберем все детально.
Как готовиться к приемке квартиры
Застройщик обязан позвать дольщика на приемку квартиры письменно. Письмом, которое отправляется по почте или доставляется курьером, либо направляется на электронный адрес, указанный вами в договоре долевого участия (ДДУ). Приглашение удостоверяется подписью ответственного лица и печатью, либо цифровой подписью девелопера. Помните: никаких СМС-ок, сообщений в мессенджерах или вызовов по телефону, обязательно добивайтесь письменного приглашения! Потому что другой формат недействителен, и застройщику легко будет затем объявить, что и приемки никакой в этот день не было.
На ответ у дольщика есть семь дней — нужно за этот срок так же письменно подтвердить получение приглашения. Следующий срок — 60 дней: в этот период требуется договориться о дате и времени приемки. В противном случае девелопер сможет оформить акт приема-передачи «в одностороннем порядке», то есть без участия дольщика. Осмотр и приемку квартиры нужно проводить исключительно в светлое время суток, как бы вы ни были заняты. Иначе многое — например, сколы на окнах — можно просто не увидеть.
Подумайте и решите, будете ли приглашать профессионала по проверке новостройки. По мнению большинства собеседников «МосДольщика», экономить на этом не стоит.
«Дело не только в том, что «проверяльщики новостроек» используют специальную аппаратуру для обнаружения скрытых дефектов, — говорит сотрудник агентства недвижимости Vysotsky Estate Ирина Лапина. — В последнее время застройщики, как правило, приглашают на такие встречи с дольщиками собственных, но формально независимых, экспертов. А они легко смогут отвергнуть все или почти все ваши претензии».
Документы
Начинать придется, опять-таки, с бумажной работы. Сначала надо выяснить, все ли документы вам передали. Вы должны получить технический паспорт квартиры, техпаспорта счетчиков и входной двери, экспликацию, свидетельства о гарантии, кадастровый паспорт. А также акты — ввода дома в эксплуатацию и приема-передачи квартиры.
Окна
Затем начинают осмотр. С входной дверью можно «не заморачиваться» — ее, скорее всего, вы захотите поменять, но дверь должна просто нормально открываться и закрываться, потому что первое время придется жить с нею. А вот окна проверяйте особенно тщательно — замена стеклопакетов дело непростое и дорогое. Откройте каждое окно во всех положениях фиксации створок, а затем закройте его. Если при этом необходимы усилия – значит окно неисправно. Изучите стеклопакеты: резиновые прокладки должны быть на каждом окне по всему периметру и не иметь разрывов.
Ручки створок часто ставят такие, что они ломаются почти сразу, поэтому надо проверить их на прочность. Осмотрите подоконники, и обязательно загляните под них: часто там есть огромные щели прямо между окном и стеной. Проверьте на наличие повреждений откосы, рамы и стекла. Снаружи обязательно должен быть отлив для воды. Возьмите бумажный листок, вложите между створками, закройте окно и попробуйте его вытащить. Проделайте эту операцию в разных местах со всеми окнами. Там, где это удастся, зимой обязательно будет дуть.
Особенности отделки
Сейчас много квартир сдают «под заселение». Часто такой «чистовой отделкой» маскируют недостатки: трещины, впадины, выбоины, неровности замазываются, заклеиваются обоями и покрытием пола. Пустоты под ламинатом и плиткой можно обнаружить, если слегка постучать по полу или стене в санузле или ванной, для обнаружения остальных огрехов строителей понадобится снимать отделку. Иной раз при осторожном обстукивании кафель отваливается.
При приемке квартиры без отделки можно ограничиться осмотром стен, пола и потолка на наличие пятен влаги и трещин. Помните, что неровностей больше 5 мм быть не должно, стена не может отклоняться от вертикали более, чем на 15 мм, а плиты пола и потолка от горизонтали — более, чем на 20 мм. Отклонения проемов дверей от ровного прямоугольника, превышающие 10 мм — тоже дефект.
Квартиры сдают еще и с так называемой «предчистовой» отделкой: делают стяжку пола, штукатурят стены, устанавливают откосы дверей и окон, проводят электричество. Выводы освещения и розетки проверяют тестером и лампочкой (если есть патроны). Еще можно попросить ненадолго подать ток на общий электрощит, и в этот момент нажать на временном квартирном щитке кнопку «Тест». Если автомат отключится — в сети есть нужное напряжение.
Вентиляция и сантехника
Следующий важный этап — проверка работы вентиляции. Распахните окно и приложите лист бумаги к выводу вентканала в санузле и на кухне. Если лист прилипнет к отверстию или решетке — то вентиляция работает. Если же она не работает — отвинтите решетку: иногда за нею находится… стена.
Проверьте сантехнику, если она установлена, и наличие воды. Необходимо, чтобы унитаз, раковины и ванна были как следует подключены к системе слива, потому что вам, и, главное, бригаде, которая будет у вас заниматься ремонтом, придется ими, пусть и не очень долго, пользоваться. Соединения труб и сифоны должны быть герметичными, ванна — с заземлением (провод прикрепляется к полу). Обязательно перепишите показания всех счетчиков, их номера сверьте с теми, что указаны в техпаспорте.
Если обнаружены недочеты
Сделайте фотоснимки всех недочетов, при необходимости и видеосъемку (например, проверки вентиляции). А затем подробно опишите всё в акте осмотра или дефектной ведомости. Этот документ составляется в двух экземплярах, после чего подписывается собственником и представителем девелопера. Можно подписать и акт приема-передачи квартиры, если в нем нет пунктов об отсутствии претензий к застройщику.
«Если же представитель девелопера откажется подписывать акт осмотра — составьте претензию в письменном виде, — советует Ирина Лапина. — А в ней укажите, что не смогли принять квартиру из-за поведения представителя компании. Ее вместе с актом осмотра направьте застройщику заказным письмом с уведомлением».
Помните: все должно быть оформлено письменно. Иначе через два месяца девелопер передаст вам квартиру без вашего участия — дескать, дольщик «отказался от приемки».
Закон и суд в большинстве случаев на стороне дольщика. И если во время приемки все недочеты не были выявлены — ничего не потеряно. Потому что на новые дома законом установлена гарантия от трех до пяти лет со дня передачи квартиры (в зависимости от того, о какой системе или части здания идет речь). Однако, чем больше времени пройдет, тем труднее и дороже будет доказать правомерность ваших претензий. Поэтому важно суметь выявить все проблемы или их большую часть во время приемки квартиры.
