В новых столичных ЖК давно есть студии-малогабаритки, есть двушки и трешки для семей с одним-двумя детьми… А если в семье взрослый сын (дочь) плюс пожилые родители, или мама, бабушка и ребенок? А как же IT-специалисты, которые уже не хотят жить в студиях? Девелоперы поворачиваются лицом к настоящей Москве. Что они предложат? И кто уже строит жилье для пока не замеченных другими девелоперами покупателей?
Надежда на «нетипичных»
«Многие девелоперы работают с понятной целевой аудиторией: женаты, с детьми. Таких 73%, — рассказала Надежда Соломенцева в ходе своего выступления на фестивале рекламы Wow-fest. — Но есть еще 27%, и это другой мир. При ужесточающейся конкуренции надо знать и его». Важно пояснить, что 73% — это от числа клиентов, а не от всего московского или тем более российского населения. Другие характеристики традиционных клиентов застройщиков — возраст 25-45 лет, доход 100-150 тыс. руб.
Однако средний житель Москвы и России вовсе не таков.
По данным Росстата за 2022 г.
- 67% взрослых людей холостые (незамужние), не состоят и никогда раньше не состояли в зарегистрированном браке
- 26% мужчин и женщин разведены
- 4% людей обоего пола состоят в браке, но живут отдельно
- 4% — вдовцы и вдовы
И — как «вишенка на торте» — в 2022 г. число разводов выросло на 5,7%.
«Типичная семья становится все менее типичной, — констатировала, как отрезала, Надежда. — Рост разводов стимулирует увеличение числа семей «мама, бабушка и ребенок». Параллельно, но несколько медленнее увеличивается «возраст сепарации», то есть отделения от родителей и начало отдельной от них жизни у повзрослевших детей, что увеличивает число семей «пожилые родители плюс взрослый ребенок».
- 55% не состоящих в зарегистрированном браке проживают одни
- 12% — с ребенком (детьми)
- 24% — с родителями
- 6% — с родственниками
- 4% — сразу и с детьми, и с родителями
При этом по статистике нетипичный далеко не всегда означает неплатежеспособный. Как среди разведенных, так и среди холостяков и незамужних есть люди с разными доходами.
Почему разведенные предпочитают вторичку
«Развод — сильнейший стимул к переезду, иногда даже более сильный, чем пополнение в семье, — сформулировала один из результатов исследования руководитель агентства Bench!. — И наоборот, если в семье все хорошо, люди считают, что можно и с двумя детьми некоторое время пожить в однушке».
Тем не менее до последнего времени большинство разведенных предпочитали переезжать во вторичку. Причина, по которой выбирали вторичное жилье одна — желание поменять его максимально быстро, «перестать видеть это лицо, которое еще вчера было родным». «Иногда это делает невозможным продолжение совместного проживания даже в четырехкомнатной квартире», — добавила Надежда.
В целом по данным исследования покупку вторички в 2022 г. предпочитали
- 62% разведенных,
- 40% холостяков и незамужних
- 41% семейных
Первичку выбирают
- почти 100% вдовцов и вдов
- 38% разведенных
- 60% холостяков и незамужних
- 59% семейных
Но если у состоящих в браке покупателей одна из главных причин покупки — потребность в расширении жилплощади, то для холостяков и разведенных важнее комфорт (несколько реже — престижность нового жилья). Увеличение числа комнат, а также удобные планировочные решения они редко считают чем-то важным. Далее, по убывающей, идут переезд из съемной квартиры, потребность в смене района, покупка первого жилья.
Так называемые «нетипичные семьи» как потребители могут стать одной из опор рынка недвижимости, новым источником спроса, убеждена Соломенцева. Скажем, сложным семьям из трех поколений потребуются особые планировки и зонирование жилья.
«Переключить» внимание потребителей, находящихся в процессе или накануне развода с вторички на новостройку можно, предоставляя не только квартиры с отделкой, но и с меблировкой. А также с помощью сервисов юридического сопровождения сделок по продаже и разделу старой жилплощади. И, что может быть даже более важно — арендной квартиры от застройщика до тех пор, пока новый дом не будет построен.
Богачи, урбанисты, эгоисты
В число нетипичных клиентов, по мнению Надежды, пока входят и нынешние любимцы девелоперов – IT-специалисты. К ним как к постонным клиентам еще не привыкли. Но IT-ипотека продолжает стимулировать рынок жилья, несмотря на все строгости Центробанка.
Только за 7 месяцев и только один Сбер выдал московским айтишникам 15 млрд руб. льготных кредитов.
23% покупателей жилья в кредит в московском регионе (Москва плюс область) брали IT-ипотеку.
Айтишники значительно моложе представителей других категорий. Среди них, по данным Bench!, преобладают мужчины 18-44 лет, «с деньгами и без пафоса». Их меньше, чем кого бы то ни было интересует поиск более низких цен и возможность в будущем продать жилье подороже, наличие сданных очередей и готовых квартир, престижность того или иного ЖК, архитектура и отделка, экологичность стройматериалов, стоимость коммуналки, а также близость нового дома к работе или к центру города.
Однако большинству IT-специалистов требуется кофейня прямо на территории ЖК, желателен урбанистический вид из окна и очень важно отделение зон для занятия спортом от детских площадок. Если есть коворкинг – вообще супер. Словом – чтобы чистота, порядок, никаких женщин и детей, как в родном офисе. При этом индустриальные и урбанистические ландшафты айтишники ценят лишь с эстетической точки зрения – парки для прогулок им тоже нужны.
Но, при кажущемся минимализме в отношении инфраструктуры, угодить IT-специалистам не так просто. Дело в том, что они чаще остальных выбирают для проживания таунхаусы, двухуровневые квартиры и квартиры с террасой на крыше. 44% этих умных и богатых людей предпочитают городской новостройке жильё за городом. «В высотке жить не хочу. Гораздо комфортнее в двухуровневой квартире «на земле». Чтобы работать на балконе и на воздухе», — цитируется в исследовании одно из многих интервью айтишника.
Что в итоге победит — тренд города на вертикальный рост или уже явный и усиливающийся интерес девелоперов к айтишникам, их стремление предоставить этой обеспеченной и богатеющей привилегированной группе то, что эта группа хочет? Тогда, например, в Новой Москве вполне могут появиться участки для постройки аккуратных таунхаусов и новые закрытые поселки, где, впрочем, вполне смогут селиться и не-айтишники. Или тем все же придется любоваться урбанистическими пейзажами из окон высоток?
Пока что индвидуальным жилищным строительством по ДДУ занимается только группа «Самолет». Покупателями домиков, по словам руководителя программы, являются преимущественно айтишники-удаленщики…
Исследователь не строит прогнозов. «Рынок сегодня меняется так быстро, что мы увидели и увидим с вами много интересного», — говорит Надежда Соломенцева. И не поспоришь…
