Что будет со старой вторичкой, тем жилым фондом, который достался нам в наследство от советского и более раннего времени? Что делать хозяевам старых московских квартир? Есть ли жизнь в московских новостройках? Что ждет нас этой осенью на рынке недвижимости? Потеряют или смогут заработать покупатели квартир в новостройках? Об этом рассказали журналистам на пресс-завтраке в агентстве недвижимости Vysotsky Estate.
«Люди продолжают вкладываться в бетон»
По сравнению с предыдущими годами рынок недвижимости изменился радикально, считает генеральный директор агентства недвижимости Vysotsky Estate Тамара Высоцкая. Раньше активность и покупателей, и продавцов замирала дважды в год – в январе-феврале и в июле-августе. Но «последний спокойный рынок мы видели в 2019 году», теперь же не так – продажи хоть и не показывают рекордов, но продолжаются практически без перерывов.
При этом активность покупателей одинакова и на первичном, и на вторичном рынках. «Фактически мы сейчас «выгребаем» спрос. А с сентября-октября ожидаем вялую осень. Но это нужно для того, чтобы прекратились истеричные покупки, чтобы рынок начал оздоравливаться», — считает эксперт.
Стоимость жилой недвижимости в долларах, по данным агентства, с 2021 года не изменилась. По словам Высоцкой, ожидавшееся реальное падение цен остановили действия Центробанка по ослаблению рубля и борьба главы ЦБ Эльвиры Набиуллиной с субсидируемыми ипотечными ставками. «Люди были в панике, не знали, что делать, продавать или покупать, и поэтому все держали цены», — напомнила гендиректор агентства.
Сейчас 90% покупателей недвижимости – ипотечники, в том числе и в бизнес-классе. «У нас есть масса примеров, когда у людей есть 10 миллионов рублей, а они приходят и покупают недвижимость за 35-40-50 миллионов, — рассказала Тамара Высоцкая, — то есть они берут огромное ипотечное плечо и думают, что сберегут свои 10 миллионов!».
Риэлтор и пустота
Покупатели новой недвижимости в ипотеку ничего не потеряют, хотя вряд ли много заработают, возразил старший партнер агентства Vysotsky Estate, известный московский риэлтор и топовый блогер Сергей Смирнов. А заработать будет сложно, потому что на вторичном рынке конкуренция только усилится. Слишком много квартир куплено в инвестиционных целях. В подтверждение этого тезиса Сергей рассказал о своей поездке в микрорайон Новые Ватутинки в Новой Москве, «пустой район, где гуляют только охранники и их друзья».
«В 2020-21 годах мне звонило огромное количество людей и говорили примерно так: мы с Камчатки, переживаем за деньги, думаем, что Москва будет расти, и дети растут, а мы когда-нибудь переберёмся на большую землю, ну а сейчас на всякий случай денежку запаркуем, — рассказал риэлтор. — В комплексе, где я сейчас живу, в ЖК «Хорошевский», примерно 50% квартир до сих пор не заселены даже в тех корпусах, которые сданы были 3-4 года назад».
Возникает только один вопрос – кому всё это собираются продавать, недоумевает Смирнов. Ведь количество нереализованных застройщиками лотов только в бизнес-классе и премиум-сегменте по подсчетам Vysotsky Estate уже таково, что их можно неспешно сбывать еще в течение пяти лет. Этот «навес» из новых квартир особенно вырастет в этом году, прогнозирует эксперт, «потому что большинство тех, кто покупал жилье во время бума 2021-го, приобретали новостройки со сдачей в 2023 году».
Доживут ли «сталинки» до светлого будущего?
В дальнейшем застройщики начнут конкурировать со своими же более старыми ЖК, считает Смирнов. А также с тем фондом, который подпадает под программу реновации – по его данным, по 7-10% квартир в каждом доме, сданном в рамках программы, выставляется на продажу.
«Вот кого я не понимаю – так это хозяев старых квартир, которые держатся за них в ожидании светлого будущего!» — признался Сергей. Новостройки, по его мнению, скоро окончательно вытеснят старый фонд – и «сталинки», и «хрущевки», и «брежневки». («Что касается «сталинок», то речь, конечно же, о простых «сталинках», а не о номенклатурных высотках, которые остаются элитной недвижимостью», — пояснил эксперт). Их ждет обвал спроса и цен.
Новое жилье уже начинает «пылесосить», как выразился Смирнов, спрос на старый жилой фонд. «Попробуйте сейчас сталинку «метр в метр» поменять на бизнес-класс – ничего не получится. А еще 10 лет назад можно было. Сейчас же ипотечники готовы покупать за 25-30 миллионов квартиру в новом жилом комплексе у застройщика, чем брать вторичку, например, на Октябрьском поле, где квадратный метр раздулся по цене до 400 тысяч рублей», — объяснил эксперт.
Покупатели жилья предпочитают квартиры в «новой вторичке» или в новостройках из-за более удобных планировок, хороших лифтов, наличия парковки, современных коммуникаций, систем жизнеобеспечения, новой инфраструктуры… В итоге советская вторичка не дорожает в долларах уже два года. А с учетом падения рубля и инфляции – дешевеет. Люди, у которых есть старые квартиры, спасут свои средства только продажей этой старой недвижимости и покупкой на вырученные деньги новой, считает Смирнов, пока не произошел обвал цен на советскую вторичку.
«Лучше взять новостройку даже меньше по площади, она и сдаваться будет лучше, и меньше по цене сыграет вниз, когда на нас обрушится навес из нового жилья», — посоветовал эксперт. Произойдет это, ориентировочно, в 2024 году, намекнул риэлтор, сказав, что от этого года он «ничего хорошего не ждет».
