Аналитики DataFlat.Ru в своем ежемесячном отчете отмечают рост сделок по договорам долевого участия (ДДУ) и уступкам не только по сравнению с августом, но и с прошлым годом – причем с рекордным мартом 2022-го. Только вот каков смысл этих сделок для тех покупателей, которым не нужна квартира, а деньги они вкладывают не свои, а взятые в ипотеку?
Желание влезть в долги
Что стимулировало очередной и самый мощный за прошедшие месяцы ажиотаж – известно: ожидания роста инфляции, дальнейшего падения рубля. А также рост ставок по ипотеке на вторичное жилье, повышение первоначального взноса при выдаче ипотечных кредитов на новостройки до 20%, рост ставок по госпрограммам из-за сокращения субсидий банкам на 0,5%. Плюс – анонсированное финансовыми властями дальнейшее «закручивание гаек» с ипотекой на первичку.
Александр Пыпин, СЕО DataFlat.Ru:
«Доля сделок с ипотекой подросла до 83% (по всему Московскому региону – прим. МосДольщика.рф). Последний раз столь высокой она была в декабре 2022 года. Инфляционные ожидания, вкупе с ожидаемым ужесточением условий ипотечного кредитования стимулировали домохозяйства к оформлению сделок в авральном режиме».
И самый большой рост числа таких авральных сделок, которые напоминают не менее судорожные и бессмысленные покупки долларов и евро во время их резкого роста, зафиксирован как раз в Новой Москве, где процент ипотеки вырос аж до 89% всех ДДУ и уступок. Чтобы был понятен масштаб рекорда: число регистраций за сентябрь в Новой Москве (см. таблицу ниже) такое же, как за весь I квартал 2023 г. В старой Москве доля ипотеки в сделках значительно ниже – 76%, но и она весьма велика.
Ежемесячный платеж по ипотеке на вторичку еще в сентябре достиг 114 тыс. руб. за однушку при среднем доходе москвича (без налогов) 121 тыс. руб. А платеж за новостройку при всех субсидиях из-за высокой стоимости площадей в новых ЖК был больше 74 тыс. руб. при покупке однушки. Окупать ипотеку с аренды не получится: в Москве средний ипотечный платеж в 2,2 раза больше аренды по последним данным.
На фоне сентябрьской активности будущих ипотечников заявление руководителя управления развития продуктов и аналитики группы «Самолет» Леона Пряжникова на недавнем фестивале маркетологов выглядит абсолютно правдоподобным. А он сказал, ни много ни мало, что… рост продаж квартир обусловлен прежде всего легкостью получения ипотечного кредита! Между прочим, средний срок выплаты кредита за новостройку сегодня превышает 25 лет.
Те, кто точно выиграл – это продавцы квартир и апартаментов в новостройках. По сравнению с сентябрем 2022 г. их выручка (поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по розничным ДДУ и уступкам) в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) в сентябре 2023-го увеличилась на 97%. Особенно велика выручка в Новой Москве — 44,5 млрд руб., что на 139% больше, чем в сентябре 2022 г.
А ипотечники? «89% ДДУ по ипотеке означает на практике, что кредиты давали почти всем желающим, что не может не привести к ухудшению банковских кредитных портфелей», — поделился с МосДольщиком.рф своими опасениями один из топ-менеджеров крупной финансовой организации. В переводе с банковского на русский: число сильно просроченных кредитов, которые со всеми процентами и неустойками с трудом удалось бы вернуть даже банковскому «топу», а простому заемщику уже не поднять, вырастет неминуемо и значительно.
Старая и Новая Москва: цены уже не меняются?
В старой и Новой Москве годовые показатели особенно впечатляют. Но этот рекорд, напоминают эксперты, связан с просадкой числа сделок и цен в 2022-м, а также с ростом курса доллара. С учетом всего этого подорожание квадратного метра в черте МКАД на 25% (на 84,4 тыс. руб.) и квартир на 18% (на 3,32 млн руб.) уже не покажется крупным событием. В Новой Москве цифры и того меньше: рост цены метра за год — 7% или 16,6 тыс. руб., и подорожание лота на 5% или 477,8 тыс. руб.
А вот месячная динамика заставляет задуматься. Точнее – отсутствие динамики, то бишь движения. В «старой» Москве с августа цена квадратного метра почти не изменилась – она увеличилась всего на 839 руб. (см. таблицу). Со стоимостью лота та же ситуация, она выросла только на 30,4 тыс. руб.
В Новой Москве за месяц цена квадратного метра увеличилась тоже несильно — на 2% или на 5,2 тыс. руб., квартиры и апартаменты подорожали на 4% или на 416,2 тыс. руб.
Что будет дальше?
Напомним, что А. Пыпин и его сотрудники при подготовке исследования учитывают только те ДДУ и уступки в розничных сделках по квартирам и апартаментам с физическими лицами, которые уже зарегистрированы в Росреестре, причем не по времени заключения, а по дате регистрации. То есть в их статистике есть доля и августовских покупок. Но основной материал – сентябрьский, и он вызывает вопросы о будущем рынка.
Мнения экспертов разделились. Одни полагают, что, «несмотря на сумасшедший рост сделок и выручки цена остановилась, а это значит, что разворот рынка близок». Другие более оптимистичны: поскольку средства на бюджетное субсидирование ипотеки большие и недавно их объем был увеличен, рост продаж продлится «как минимум до конца этого года, но возможно и до середины следующего, до окончания действия госпрограмм».
В любом случае инвестиции в жилую недвижимость ради сохранения средств и заработка на аренде в Москве и дальше будут иметь смысл. Но – если собственных средств достаточно, или предельно допустимая нагрузка по ипотеке не превысит 30% дохода семьи. А брать сегодня кредит на 25 лет и выплачивать 50-80% всех денег банку – плохая идея.
