Аналитики часто по-разному оценивают происходящее на рынке недвижимости. Так происходит потому, что они используют разные данные, из разных источников, иногда – очень приблизительные. Гораздо показательнее, когда информация однотипная, полученная по одной и той же методике. Именно такую озвучила заместитель руководителя Росреестра по Москве Мария Макарова на конференции «Недвижимость России: развитие в условиях новой экономики», которую провел РБК 21 сентября 2022 года. Портал МосДольщик.рф посетил это мероприятие и вот что услышал любопытного о рынке новостроек Москвы.
Как менялась активность на рынке новостроек Москвы в последние четыре года
– Чтобы понять тенденции и реалии современного рынка новостроек Москвы, стоит вспомнить 2019 год, когда застройщики переходили на проектное финансирование, а у тех, кто не хотел этого делать, было буквально полгода, чтобы получить заветное заключение о соответствии критериями, позволяющее строить по старым правилам – без использования счетов эскроу.
- Поэтому 2019 год стал рекордным на тот момент по показателям зарегистрированных ДДУ – только за первые восемь месяцев было заключено почти 73,6 тыс. договоров в Москве
- В 2020 году произошел закономерный спад – было зарегистрировано чуть меньше 55,7 тыс. ДДУ. Причин тут несколько. Во-первых, ряду застройщиков, у которых прежние проекты подходили к концу, пришлось перейти на проектное финансирование. Во-вторых, свое влияние оказал и карантин.
- Однако уже в апреле появилась льготная ипотека на новостройки и было принято множество законов, направленных на стабилизацию экономической ситуации и поддержку строительной отрасли, а также снятие административных барьеров, которые могли препятствовать жизненному циклу строительства. И это дало свои плоды: за первые восемь месяцев 2021 года было заключено более 88,4 тыс. ДДУ. И это максимальный рекорд на данный момент.
- Мы хорошо знаем, каким у нас выдался 2022 год, знаем те реалии, в которых мы сейчас живем. Да, мы видим небольшое падение с января по август по сравнению с аналогичным периодом прошлого года – в 4% (84,5 тыс. ДДУ), но это не настолько критично, как могло бы быть.
Максимально низкий показатель в этом году мы видели в мае буквально по всем фронтам сделок с недвижимостью: первичка, вторичка, ипотека – все было ознаменовано наименьшим показателями. Но хочу обратить внимание, что всего лишь за три летних месяца (а лето, хочу напомнить – не такой уж активный период) уже к августу количество зарегистрированных ДДУ выросло на треть.
Как часто сделки в новостройках Москвы совершают с использованием кредитов и как это зависит от ипотечных ставок
– Напомню, что еще до весны этого года льготная ипотека была под 7%, и соотношение между ДДУ с ипотекой и без было почти одинаково:
- в январе – 47%;
- в феврале – 50%.
С марта – к апрелю и маю – произошло падение доли ДДУ с использованием кредитных средств, поскольку ставка по льготной ипотеке была тогда 12%. Однако 30 апреля правительство, во-первых, продлило льготную ипотеку, а во-вторых, снизило ставку до 9%, а с июня – до 7%. И рынок очень чутко отреагировал на эти меры: если в апреле доля сделок с использованием ипотеки составляла 38%, то в мае, июне и июле этот показатель неизменно рос, а в августе количество зарегистрированных ДДУ с кредитными средствами составило почти 64,5%. На данный момент это наивысший показатель в месячном выражении.
Как меняются цены на московские новостройки
– Было много рассуждений, сколько же вообще тратят люди денег на покупку жилья, а также о том, что в 2022 году резко все упало и люди стали гораздо меньше вкладывать денег в стройку. Поэтому Росреестр решил посмотреть на среднюю цену сделки по ДДУ. Да, мы видим, что цены в 2022 года отличаются от цен 2021 года, но не так критично, как это обсуждалось. Даже если сравнивать наивысшие показатели с наименьшими, разрыв не такой огромный.
- Так, в 2021 году наивысшая сумма, которую потребитель вкладывал в строящееся жилье, была на уровне 24 млн руб., а наименьшая была в январе 2021 года – 16 млн руб.
- При этом в 2022 году сохранилась та же минимальная цена в 16 млн руб., но она была зафиксирована в мае. А май, напомню, это был месяц, где был спад по всем видам сделок. А максимальный показатель за первые восемь месяцев 2022 года был в январе, когда потребители были готовы потратить 20 млн руб. на покупку жилья в новостройке. В августе показатель снова почти вернулся на этот уровень – 19,6 млн руб.
То есть, в принципе на певичке ситуация относительно стабильна.
