Самостоятельно рассчитываем срок, за который застройщик обязан уплатить неустойку.
Дольщик имеет право требовать неустойку по ДДУ, если застройщик не соблюдает сроки передачи квартиры, которые указаны в договоре долевого участия. Сумма неустойки рассчитывается за каждый день просрочки до исполнения обязательств застройщика.
Первый день просрочки
Просрочку считают со дня, следующего за датой передачи, прописанной в ДДУ. Тут может быть несколько вариантов.
- В договоре сказано, что застройщик обязан передать объект “в срок до 01.05.2017”. Это значит, что период просрочки начинается с 02.05.2017.
- В договоре срок передачи указан как “4 квартал 2017 года”. В этом случае первым днем просрочки будет 1 января 2018 года.
- В договоре нет конкретно указанных сроков передачи, например, “застройщик обязуется передать квартиру в течение 3 месяцев с момента введения объекта в эксплуатацию”, но при этом сама дата введения дома в строй никак не прописана. Или же указаны ориентировочные сроки ввода в эксплуатацию (01.12.2016), но есть оговорка, что застройщик имеет право без согласования с дольщиком переносить эти сроки.
Такие формулировки застройщик использует для того, чтобы не выплачивать неустойку. В подобном случае определять сроки просрочки придется через суд, но нет 100%-й гарантии, что суд взыщет неустойку.
Последний день просрочки
Если застройщик передал квартиру, то последним днем просрочки считается дата, предшествующая подписанию акта приема-передачи. Например, квартиру должны были передать 01.05.2017, а передали только 12.10.2017. Значит, считать нужно с 02.05.17 по 11.10.17 (включительно для обеих дат). Таким образом, задержка составляет 163 дня.
Если квартира не передана, то неустойка рассчитывается на день написания претензии застройщику. Например, в договоре указано, что квартира будет передана дольщику не позднее 2 квартала 2017 года, сейчас же – 24.11.2017. Значит, первый день просрочки – 01 июля, последний – 24 ноября, итого – 150 дней.
Однако в претензии, которая направляется застройщику, можно не указывать сумму неустойки – ведь неизвестна точная дата, когда будет передана квартира. В документе достаточно справочно рассчитать неустойку за 1 день просрочки и указать требование – выплатить пеню по день фактического подписания акта приема-передачи.
Если застройщик не отвечает на претензию в течение 30 дней или отказывается от выплаты неустойки, при обращении в суд до передачи квартиры полное число дней просрочки не указывается, а приводится только сумма за 1 день просрочки. Ориентируясь на эту цифру, суд будет устанавливать окончательный размер пени.
