Помимо изучения документов о новостройках, про которое мы не раз подробно писали, а также сбора и проверки информации о застройщике в открытых источниках, есть не менее важная «полевая» работа, которой многие покупатели пренебрегают. А зря, считает один из лучших экспертов столицы, старший партнер агентства Vysotsky Estate Сергей Смирнов. Он рассказал нам, как «ногами» выбрать квартиру по местности и застройщику.
НЕ ОГРАНИЧИВАЙТЕСЬ КАРТАМИ В ИНТЕРНЕТЕ И ВИРТУАЛЬНЫМИ ТУРАМИ
— Сегодня очень распространен выбор «по интернету», без посещения места строительства и жилого комплекса. Но здесь технологии отбрасывают потребителя от качественного выбора назад на долгие-долгие годы, к методу проб и ошибок. Прежде всего потому, что мы доверяем себя плоской карте, без учета перепадов местности. Человек может не учесть, например, не только перепад высот, но и места подтоплений.
Не учитываются и другие нюансы. Например, вы видите на карте зеленое пятно и вам говорят, что это парк. Но парк парку рознь. В частности, «Лосиный остров», где существуют территориальные разногласия между Москвой и областью, не чета парку Покровское-Стрешнево, который столичные власти привели в идеальный порядок. Если это действительно парк, то по нему тоже надо погулять, посмотреть, какая освещенность, как вы там будете гулять с собакой и т.д.
Распространено также упование на виртуальные туры. Но виртуальный тур часто вводит в заблуждение. Я могу снять вашу квартиру на широкоугольный объектив, и у вас будут совершенно другие комнаты.
Поэтому ни одна технология не может вам заменить собственный взгляд. И осматривать окрестности нужно в дневное время суток. Но очень многие люди считают, что можно после работы, в октябре, часов в 6-7 вечера поехать смотреть вид из окна, смотреть дворы в темноте. К сожалению, и среди нас, агентов по недвижимости, и у девелоперов нет культуры организации показов в светлое время.
ЛУЧШЕ, ЕСЛИ ИНФРАСТРУКТУРА УЖЕ ЕСТЬ
— Выбирать новостройку лучше в развитой локации, там, где уже есть объекты социальной инфраструктуры. Если мы возьмем любую производственную территорию, промзону, то чего там точно никогда не было, так это социальных учреждений: детских и взрослых поликлиник, школ и других учебных заведений. Все это городу предстоит не только получить на баланс, но еще и организовать с нуля.
Конечно, комплексное развитие территорий, КРТ, меняет облик города к лучшему. Но важно задать себе вопрос: готовы ли вы инвестировать в КРТ? Ведь город меняет новые районы за счет и застройщиков, и дольщиков. И когда вы живете 5-7 лет на развивающейся территории, то, поверьте мне, это очень грустно – ждать, когда у вас здесь будет «город-сад».
НЕДВИЖИМОСТЬ СМОТРЯТ… НОГАМИ
— Также следует помнить, что если вы выбираете «клубный дом», то нужно быть готовым к тому, что 50% квартир там будут инвестиционными, то есть пустыми. Люди просто «паркуют деньги» в недвижимость. Они не платят никакие сборы, ни на что не «скидываются».
Гораздо более, чем премиальный, предсказуем «эконом» или типовой проект. Достаточно знать, кто девелопер, и если это крупная компания, то вы очень быстро, посетив три-четыре уже готовых жилых комплекса, можете увидеть, чего вам ждать. Важно помнить – жилые комплексы надо посещать лично и самому разговаривать с их жильцами. Отзывам в интернете доверять нельзя, они пишутся по заказу!
Например, у одного крупного девелопера очень долго была одна и та же проблема в серии домов, которую тот начал строить с 2015 года. Там в кухню выводили трубу для подключения стиральной машины. То есть машину можно было ставить только на кухне, а не в ванной, что, естественно, ни для кого не удобно.
Позже эту ошибку исправили. Но такие «родовые грешки», как плохие привычки, изживаются с большим трудом. У нас в Москве есть застройщик, который все время задерживает сдачу домов. И вы, побывав в его ЖК, будете знать, что такая задержка возможна. Причем речь идет о задержке не на 2-3 месяца, а на полтора-два года! И вам придется искать, где жить, придется арендовать квартиру, если вы свою уже продали.
Но если застройщик «ноу-нейм», никому неизвестен и ничего не строил, то это более рискованно. Проект может быть проблемным в эксплуатации, к тому же такие компании часто становятся банкротами. Намного чаще, чем крупные известные девелоперы.
ПРО СКИДКИ И НАКИДКИ
— Еще одно: сегодня нет смысла кидаться покупать квартиру на старте продаж, «на котловане». Цены почти не меняются – вы можете увидеть максимальную разницу в 5-7%. Снижайте риски, ведь, несмотря на все защитные механизмы, стройка – это поход в неизвестность. После перехода на использование счетов эскроу с 1 июля 2019 г. рынок изменился таким образом, что застройщики не заинтересованы в скидках на ранних этапах строительства. Да и не могут предоставить скидку по условиям проектного финансирования.
Что касается вообще скидок, то особенно показательной была статистика за декабрь 2022 г. Мы тогда видели во многих городах наружную рекламу скидочных кампаний у разных девелоперов. Но, когда потом проанализировали динамику цен застройщиков, объявлявших о скидках, то увидели, что еще в ноябре все они повысили цены на 10%. Реальная скидка может составлять не 10% и более, а 3-4-5%.
Если застройщик возводит ЖК в хорошем месте, строит качественно и по хорошему проекту, то ему незачем предоставлять скидку, у него и так хорошо покупают. Отсутствие скидок говорит о том, что застройщик в себе уверен. И в большинстве случаев это означает, что когда вы выйдете потом с этим объектом на вторичный рынок, то не потеряете на перепродаже.
