Тюменско-московский застройщик «Страна Девелопмент» объявил о скидках на жилье в столичном ЖК WOW. Согласно пресс-релизу, дисконт суммарно может превысить 5 млн руб. Еще раньше другой девелопер запустил месячную кампанию: тому, кто первый забронирует квартиру, цену снижают на 40%. Одновременно риэлторы – «Метриум» и т.п. организации – публикуют обзоры под громкими заголовками, вроде «цены на недвижимость в Москве упали на 35%».
О том, что означает этот «аттракцион неслыханной щедрости», мы попросили рассказать исполнительного директора клуба инвесторов Москвы Владислава Преображенского.
— Для сохранения устойчивости рынка применяются различные стимулирующие программы, направленные на поддержание спроса.
Что касается скидок, то даже такие проекты, которые не относятся к низко маржинальным (не особенно прибыльным) не могут позволить себе большого снижения цен. К настоящему времени практически все перешли на проектное финансирование через счета эскроу. Это означает, что при получении проектного финансирования (кредитной линии для строительства определенного ЖК, например) согласуется финансовая модель проекта, которая учитывает план продаж и объем поступающих средств на счета эскроу в рамках отчетных периодов.
Финансовая модель учитывает:
- возможности локального рынка по поглощению недвижимости (сколько квартир, апартаментов, квадратных метров может быть продано на нашем рынке, в Москве),
- ценовые политики данного проекта («вилку» максимальных и минимальных цен),
- величину возможной коррекции рынка в рамках консервативной модели, которая не предусматривает существенных просадок (как сильно может падать цена в нормальной обстановке, без форс-мажоров вроде землетрясений, техногенных или социальных катастроф).
Без возникновения кризиса на рынке первичной недвижимости коррекция цен не должна превышать 10%. Если скидки в пределах 10%, причем в ограниченный промежуток времени (месяц–два), то это соответствует стресс-тестам банков, которые занимаются проектным финансированием.
Банк закрепляет основные параметры в договоре проектного финансирования в виде обязательных ковенантов (пунктов соглашения, которые не могут быть пересмотрены). При этом отклонение от указанных значений в отрицательную сторону может привести к остановке проектного финансирования. Умеренные скидки, в диапазоне 5-10%, могут быть приняты, т.к. заложены в модель в виде потенциального риска, но не более того.
Банки контролируют выручку девелоперов, чтобы быть уверенными в погашении проектного кредита. При снижении цены продаж на счета эскроу поступит меньше средств. Большое снижение цены или задержка в продажах приведут к приостановке кредитования проекта банком, а, следовательно, остановке строительства, что в свою очередь, приведет к полному прекращению продаж и расторжению договора проектного финансирования.
Застройщик не может себе позволить получать меньше выручки, чем это предусмотрено планом продаж. Ликвидность рынка сейчас ограничена, и скидка принесет при одинаковом объеме продаж еще меньшие поступления относительно плана, даже если недвижимости хватает для погашения проектного финансирования в целом (то есть средств на счетах эскроу достаточно для платы банку за кредитование). Это связано с тем, что для банка в случае увеличения скидок растут риски невозврата.
И девелоперы в убыток себе работать не будут, не будут создавать условия, при которых могут сформироваться риски остановки проектного финансирования. На сегодня, несмотря на то, что рынок стал менее ликвиден, можно констатировать, что девелоперы не идут на сокращение цен (выше пределов, заложенных в стресс-тесты) ради того, чтобы увеличить объемы продаж. И это находит полное понимание у банков, предоставивших проектное финансирование.
Следует также учесть, что девелоперский проект носит долгосрочный характер и реализуется в течение нескольких (в среднем около трех) лет. Заранее в модели никто не может учесть риски таких воздействий как санкции и т.д. При этом рынок ведет себя крайне консервативно, стараясь не выходить за пределы заранее согласованных параметров модели.
Все, что выше сказано применимо как для регионов, так и для Москвы. Дело в том, что столичный рынок более масштабен и на нем выше ликвидность, что дает возможность реализовывать проекты с большей, чем в регионах, маржинальностью и общий срок продаж короче, что позволяет продавать до ввода в эксплуатацию в среднем более 80% жилья, в то время как в регионах лишь около 60%.
Что касается изменения цен, то никто не может предсказывать будущее. Если цены начнут падать, то продажи могут вообще остановиться. Инвесторы в недвижимость будут ждать достижения дна, и только после начала роста начнут покупать.
От редакции: основные признаки нынешней «скидочной кампании»
- Перед объявлением о скидках цена жилплощади в каком-либо ЖК резко завышается («скидка на накидку»)
- Скидка объявляется ограниченной по времени, но, как правило, переходит и на следующий месяц, и далее – чаще всего под другим названием
- Скидка обставляется рядом жестких условий, в том числе касающихся ипотеки или объема выплаты (например, брать кредит можно лишь в определенном банке под, как правило, завышенный процент, либо требуется внести сразу больший, чем в других случаях, размер платежа за квартиру).
Эти признаки не обязательно присутствуют все сразу – иногда бывает один-два. Мосдольщик.рф и наши эксперты советуют перед совершением покупки тщательно проверять информацию. Желательно получить ее от застройщика или риэлтора в письменном виде: иначе во время беседы с опытным продавцом можно принять невыгодное для себя решение.
