Два последних месяца эксперты предрекают снижение цен на новостройки Москвы, поясняя, что это должно произойти вслед за уже случившимся снижением спроса. А некоторые обрушение цен уже увидели и предлагают всем, кто желает сэкономить на покупке, поторопиться. Но что же происходит на самом деле? Разбирается портал МосДольщик.рф.
Цены с секретами
Прежде чем анализировать ценовую ситуацию на рынке новостроек Москвы, нужно определиться, по каким именно ценам вести сравнение.
Некоторые предлагают ориентироваться на те цены, которые застройщики указывают в прайс-листах. Такой метод отлично подходит, если нужно понаблюдать за ценовой динамикой в одной отдельно взятой новостройке. Если же нужно оценить ситуацию на рынке новостроек в целом, жди подвоха. Дело в том, что разные застройщики указывают цены по-разному.
- Некоторые долго держат в листинге самые дешевые квартиры, хотя в реальности в продаже их нет – они давно забронированы. Делают они так для того, чтобы иметь в возможность в рекламе указывать низкие цены, пусть даже de facto уже не существующие.
- Другие поступают с точностью до наоборот: цены указывают выше тех, за которые они готовы продавать квартиры, но тут же всем подряд обещают дать скидку.
Поэтому если при анализе рынка новостроек в целом ориентироваться на прайсовые цены, получится большая погрешность и выводы будут не вполне корректными.
Второй подход – ориентироваться на те цены, по которым сделки уже прошли. То есть, на те цены, которые указаны в реальных договорах долевого участия (ДДУ). По своим объектам эти данные знают сами застройщики, а по всем новостройкам в целом – Росреестр, который в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ) обязан зарегистрировать каждый ДДУ. К слову, сделка в новостройке считается заключенной именно с момента регистрации договора, а вовсе не с даты его подписания дольщиком и застройщиком, как думают некоторые. Поскольку цены, указанные в ДДУ – это цены реально совершенных сделок, то и погрешность при работе с этими данными будет нулевая. Поэтому анализ ценовой ситуации в новостройках логичнее строить именно на этих показателях.
Старая Москва заколебалась
Посмотрим, по каким средним ценам в мае совершались сделки в новостройках старой Москвы. По данным аналитического проекта DataFlat, который активно использует информацию Росреестра, средняя стоимость проданной квартиры в последний месяц весны 2022 года составляла 15,5 млн руб.
Это почти на 10% меньше, чем в апреле этого года и на 13%, чем годом ранее.
С относительными ценами, то есть, стоимостью квадратного метра, ситуация следующая. В мае в прежних границах Москвы она составляла 316,3 тыс. руб., что на 7% в апреле.
Так что же, получается, цены на новостройки и правда рухнули? Не спешите с выводами, а взгляните сначала на среднюю площадь проданной квартиры.
- В мае она составляла 46,9 кв.м;
- в апреле – 48 кв.м;
- в марте – 49,8 кв.м;
- в феврале – 52,5 кв.м.
То есть, с начала специальной военной операции средняя площадь проданной квартиры в новостройках старой Москвы упала почти на 12% и пока не известно, достигла и точки минимума.
Если просуммировать знания о снижении цены продаваемых квартир в новостройках, снижении средней площади квартиры, а также не забыть об общем сокращении числа сделок, вырисовывается следующая картина. Ее поясняет руководитель аналитического проекта DataFlat Александр Пыпин.
По его словам, в мае 2022 года существенно сократились продажи новостроек дорогого сегмента.
- В элитном классе их было зарегистрировано в пять раз меньше, чем в мае 2021 года.
- А в бизнес-классе количество ДДУ уменьшилось в три раза.
В то же время в низком ценовом сегменте ситуация обратная. Например, в многочисленных новостройках в границах старой Москвы, которые ведет ГК ПИК (а это преимущественно проекты типового и стандартного классов, где и цены, и площади меньше), сделок, напротив, стало больше. Причем не только по сравнению с прошлогодними показателями, но и по сравнению с апрелем 2022 года. Одна из причин высокого интереса к новостройкам этого застройщика – запуск выгодных ипотечных программ. Как результат – за май доля ипотечных сделок в новостройках этой компании на территории старой Москвы резко возросла, увеличившись всего за один месяц сразу на 20% – до 89%.
Все эти факторы в сумме привели к необычной ценовой статистике в последний месяц весны.
Таким образом, то, что мы наблюдаем – это не снижение цен как таковых, а лишь изменение структуры сделок. В более дорогих сегментах сделок стало меньше, а дешевых, наоборот, больше. Что повлекло за собой как снижение средней площади продаваемой квартиры в новостройках Москвы, так и снижение средних цен по уже совершенным сделкам.
Новая Москва как лакмусовая бумажка истинных цен на новостройки
Чтобы проверить, к правильным ли выводам мы пришли, нужно взглянуть на Новую Москву. В отличие от территории в старых границах столицы, в Новой Москве разнообразие новостроек не так велико. Здесь преимущественно возводятся проекты класса комфорт, есть также новостройки типового класса (напомним, что этим термином теперь называют экс-эконом класс, он же – экс-стандарт). А в таких новостройках и цены, и площади квартир не имеют большого перепада. Поэтому вне зависимости от количества продаж если цены на новостройки реально пошли вниз, то это можно будет заметить по сделкам именно Новой Москвы.
Однако сейчас наблюдается совсем другое. В абсолютно выражении средняя цена проданной квартиры в новостройках Новой Москвы в мае не изменилась: как и в апреле, она составляет 10,2 млн руб. При этом относительные цены даже немного подросли: с 230,2 тыс. руб./кв.м до 231,4 тыс. руб.
Так что никакого ценового обрушения на рынке новостроек уж точно нет.
А вот что есть – так это снижение количества сделок. Как быстро оно будет восстанавливаться на фоне снижение ставок по льготной ипотеке, а также спецпрограмм застройщиков и банков, которые предлагают дольщикам еще более выгодные условиях кредитования, покажет время.
