Алексей Попов, руководитель «ЦИАН.Аналитики», исследовательского подразделения ЦИАН — одного из крупнейших российских сервисов по покупке, продаже и аренде площадей, принял участие в форуме, посвященном маркетингу в недвижимости Wow fest. Он рассказал о том, что изменилось на рынке новостроек Москвы за 10 лет.
Метраж квартир
«Мы потеряли примерно одну комнату, — констатировал эксперт. — Средняя площадь квартир в Москве уменьшилась за 10 лет с 66 кв. м до 52 кв. м». Но дело не только в оптимизации планировок, но и в демографии: «москвичи позже рожают ребенка, растет число квартир, где проживает только один человек». В ближайшее время уменьшение квартир в новостройках прекратится. Свой оптимизм аналитик обосновал динамикой предложения: «доля микростудий до 25 кв. м по-прежнему ниже 10% и не растет. Доля лотов до 35 кв. м лишь за последние пару лет превысила 10% и составила в 2023 г. 14%».
Цены
«Цены за 10 лет увеличились вдвое, — продолжил Алексей Попов. — со 146 тыс. до 333 тыс. руб. за квадратный метр. 80% роста приходится на 2020-2021 г. За 8 лет рынок вырос в три с половиной раза. Главная причина – перекладывание активов из вкладов в квадратные метры, чтобы избежать турбулентности. Рынок недвижимости – один из самых устойчивых».
При этом фактическая доступность жилья в столице снизилась, считает Алексей Попов, потому что «цены растут, ипотечные ставки то растут, то не растут, а реальные доходы населения у нас, скорее, не растут в последнее время». «Тот факт, что так хорошо растут объемы продаж, связан с тем, что не так много вариантов вложения денежных средств, — добавил он.
Затоваривание
По мнению эксперта, «затоваривания» рынка новостроек не произошло, и столице оно не грозит. «Предложение в Москве быстро растет, но про затоваривание говорили и десять лет назад. Термин «затоваривание» трудно применим к московскому рынку из-за высокой миграционной привлекательности региона и низкой обеспеченности населения жильем, — считает Попов. — Говорят, что объем нераспроданных лотов растет, но есть города, где этот показатель выше».
Этажность и отделка
Растет этажность: «Доля домов выше 25 этажей уже больше 10%, этажность новинок рынка постоянно растет. А малоэтажка в Новой Москве не прижилась». Глава аналитиков ЦИАН отметил условность различий между классами жилья (эконом, комфорт, бизнес и т.п.): «Большинству покупателей не важно, как позиционируется объект. Покупатель решает свою проблему, приобретая определенную квартиру. Увеличивается доля продажи квартир с отделкой, не стало это пока каким-то нормативным требованием, чтобы нельзя было продавать квартиры без отделки вообще, но тем не менее».
Монополизация и концентрация
По мнению ЦИАН, в столице снижается концентрация предложения. Прежде всего, это касается застройщиков. «Прогнозы о монополизации рынка в руках крупнейших застройщиков первой десятки после введения механизма с использованием эскроу-счетов и пандемии не сбылись», — отметил Алексей Попов. По предварительным данным, концентрация проектов в этом году даже уменьшится по сравнению с предыдущим (61% против 62% в 2022 г.).
То же можно сказать о районах города. «Если в начале 2010-х годов была мощная концентрация новостроек в районах-лидерах, в локациях в Новой Москве, в локациях, которые приходятся на новые районы, то сейчас гораздо более равномерным стало распределение предложения по всем районам».
Районы Москвы
Новую Москву главный аналитик ЦИАН назвал относительно неудачным проектом. «Предполагалось изначально, что произойдет децентрализация всей столичной агломерации, но этого не получилось, — сказал он. — Получилось несколько хороших, развивающихся, но спальных районов с сугубо формальным присутствием там каких-то других функций».
При этом различия между районами выравниваются. «Если еще 10-15 лет назад было существенное различие в отношении к районам, которые у нас расположены на западе Москвы с теми, которые расположены в восточной части Москвы, то сейчас новому поколению достаточно сложно объяснить, почему цены на жилье на Ленинском, Кутузовском и Ленинградском проспектах гораздо выше, чем в каком-то другом районе, где строят дома такого же качества», — сказал А. Попов.
Улучшение системы долевого строительства
Из того, что получилось на рынке новостроек Москвы, Алексей Попов особо отметил улучшение системы продаж: «Сначала была внедрена схема продаж через договора долевого участия, затем безболезненно был проведен переход на реализацию через эскроу-счета. Это не привело к быстрому росту цен, рост цен произошел позднее, и после введения эскроу-счетов у нас не было ни одного крупного банкротства. Все это привело к тому, что покупатели стали увереннее, они стали относиться к покупке квартир в новостройке как к нормальной инвестиции, а не как к игре в «русскую рулетку», которая была в 2000-е годы».
