За время использования схемы со счетами эскроу раскрыто 124 тыс. таких счетов на общую сумму 1,2 трлн руб., сообщила председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова. Что это за счета, зачем их придумали, как они работают, как ими пользоваться и почему лучше пользоваться счетами эскроу, а не какими-то другими способами покупки еще не построенного жилья? Об этом рассказала начальник Управления по контролю и надзору в области долевого строительства Москомстройинвеста Правительства Москвы Наталья Гонтаренко.
О системе
«Счёт эскроу — это специальный счёт в банке, который открывает гражданин, — рассказала Наталья Гонтаренко. — Именно гражданин, не застройщик. Это для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком по договору долевого участия (ДДУ). Покупатель после регистрации ДДУ кладёт средства на этот счёт, и они там замораживаются, пока стройка не завершится. То есть это как виртуальная ячейка. Никто из сторон не имеет доступа к этим средствам. Дольщик не может их обратно отозвать, пока не перешёл к процедуре расторжения ДДУ — которую он может начать только если застройщик не выполнил условия ДДУ. Застройщик получает деньги за недвижимость лишь после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации».
Открыть эскроу-счет можно только в том банке, который финансирует проект строительства жилого комплекса или дома. Список банков, финансовая модель которых предусматривает проектное финансирование, устанавливается Банком России. На сегодня (июль 2023 года) он включает 42 кредитных организации, и этот список постоянно актуализируется.
Как пользоваться счетом эскроу
Прежде всего, свой счет эскроу дольщику необходимо держать под контролем, считают в Москомстройинвесте. «Любой дольщик может контролировать свои средства на счете, — объясняет начальник Управления по контролю и надзору в области долевого строительства. — Вы можете сделать запрос в банк, банк вам выдаст официальный документ — выписку о том, что на таком-то счёте, владельцем которого вы являетесь, размещён определённый объём средств. Если у вас нет возможности прийти в отделение банка, вы можете воспользоваться мобильным приложением. Это аналогично просмотру остатков на своей зарплатной карте».
Денежные средства на счёт эскроу должны обязательно поступать после регистрации ДДУ, а не до этого. И это тоже важное требование, которое закреплено законом.
«В случае, если строительство объекта затянулось и заканчивается срок хранения денег на счете эскроу, вам необходимо обязательно обратиться в банк, — советует Наталья Гонтаренко. — Вы имеете право обратиться в банк с просьбой о продлении срока депонирования и банк может продлить его до двух лет. Если этого не сделать, денежные средства могут перейти на ваш текущий счёт, и юридически это можно расценить как неоплату строительства, то есть нарушение ДДУ. Это повлечёт возможность расторжения с вами договора».
В остальных случаях все проще. Так, при покупке жилья в ипотеку сначала заключается договор об ипотечном кредитовании (в любом банке по выбору дольщика), потом ДДУ и открывается счет эскроу. Для открытия счета эскроу потребуется паспорт и оригинал ДДУ, зарегистрированного в Росреестре. В некоторых крупных банках все может вообще происходить в банковском приложении, без посещения офиса, с использованием сканов документов.
Значение и смысл счетов эскроу
Новая модель была придумана и утверждена на государственном уровне после многочисленных скандалов с обманутыми дольщиками. Где было все: некоторые «застройщики» просто исчезали, собрав деньги своих «соинвесторов», стройки затягивались, девелоперы банкротились. Наличие счета эскроу означает, что дольщик гарантированно получит свои деньги обратно.
Но, хотя с 1 июля 2019 года система долевого строительства с использованием счетов эскроу является в России обязательной, до сих пор на рынке есть такие схемы, как вексельный договор и предварительный договор купли-продажи. Формально они действуют в отношении не достроенных ранее объектов, где к тому же немалая доля помещений уже продана, фактически же дают возможность обхода механизма эскроу в отношении новостроек.
«Наличие спроса на такие договоры и на такие серые схемы даже несколько обижает, — говорит начальник Управления по контролю и надзору в области долевого строительства Москомстройинвеста Правительства Москвы. — Законодательная реформа была весьма болезненна для привыкания, рынку пришлось полностью перестроиться — застройщикам, гражданам, банкам, контролирующим органам. Целью этого была защита граждан от возможных рисков. Возникает вопрос, для чего мы опять возвращаемся к договорам вексельным и ещё каким-то иным?»
«Если следовать букве закона, то, первое — сделка в новостройке всегда должна называться договором участия в долевом строительстве и должна быть зарегистрирована в Росреестре, — продолжила Н. Гонтаренко. —Второе: в сделке продавцом объекта недвижимости должен выступать специализированный застройщик. В самом названии организации должно быть словосочетание «специализированный застройщик», это важно. И третье: деньги покупателей должны быть размещены на счетах эскроу. Соблюдайте эти три правила».
Необходимо добавить, что при всей ее стройности схема с использованием счетов эскроу не исключает форс-мажоры полностью. Их два – банкротство банка, в котором открыт счет и банкротство застройщика.
В случае банкротства банка средства, размещённые на счетах эскроу, страхуются Агентством по страхованию вкладов в размере 10 млн руб. То есть вернуть вы сможете только 10 млн руб., сколько бы ни платили за квартиру. Однако предварительный отбор банков ЦБ является хорошей защитой от такого форс-мажора – в список одобренных для счетов эскроу попадают банки с хорошим показателем достаточности капитала.
В случае же банкротства застройщика деньги должны вернуться обратно в полном объеме, как и при расторжении ДДУ по инициативе дольщика.
Плюсы и минусы покупки с использованием счета эскроу
Плюсы
- Гарантии безопасности средств усилились: теперь дольщики могут спокойно ждать сдачи дома в эксплуатацию или возврата вложенных в покупку средств;
- Открытие и обслуживание счета эскроу бесплатно для покупателя недвижимости;
- По оценке некоторых риэлторов разница с покупкой готового жилья составляет 5-7% — столько экономит покупатель, приобретая недвижимость на этапе строительства с использованием счета эскроу.
Минусы
- Рост цен на недвижимость: к ней прибавляется стоимость банковского кредита, поскольку средства дольщиков заблокированы до конца строительства;
- Лимит в 10 млн руб. на сумму возвращаемых средств в случае банкротства банка: квартира в столице стоит дороже;
- Деньги возвращаются только со счёта эскроу, но выплаченные банку проценты за время постройки дома покупатель вернуть не сможет.
