В преддверии нового года те, кто интересуется квартирами в новостройках, всегда ждут от застройщиков скидок. В этом году скидки могли бы быть особенными, ведь в середине осени спрос на новостройки серьезно упал, и чтобы его скомпенсировать, застройщикам нужно наращивать продажи. Но сами застройщики делают ставки на своем иные инструменты восстановления спроса. Какие именно – порталу МосДольщик.рф рассказал Владислав Преображенский, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы, в который входят крупнейшие столичные застройщики.
– На данный момент застройщикам необходимо увеличить объем платежеспособного спроса, чтобы продавать тот объем недвижимости, который есть в строящихся проектах. Разумеется, при увеличении благосостояния населения и перехода потенциального спроса в реальный, потребность в дополнительном спросе может и не возникнуть. Но проект в среднем строится три года, и деньги в него должны поступать согласно плану, представленного застройщиком и утвержденного банком. План контролируется банком каждый отчетный период времени.
Случаются разнообразные события, которые воздействуют на спрос негативно, план продаж нарушается и застройщику приходится применять разнообразные инструменты его восстановления. Одним из таких инструментов является ипотека по сверхнизким ставкам. В чем ее суть: застройщик предоставил покупателю возможность купить квартиру в ипотеку за меньшую сумму. Покупателю это выгодно, несмотря на то что квартира становится дороже. Но банк не получает доход от ипотеки в виде процентов. Поэтому застройщик готов пожертвовать частью своего дохода, поскольку цена лота выше, чтобы выполнить обязательства перед банком.
Позиция ЦБ по данному вопросу следующая: «Льготная ипотека от застройщика» рекламируется как выигрышная для заемщика, но, несмотря на кажущуюся на первый взгляд выгоду в виде снижения ежемесячных платежей, основной риск на себя берет заемщик из‑за завышения цены приобретаемой недвижимости. Если рыночные цены не вырастут на размер комиссии, то при необходимости продать квартиру заемщик может не только потерять первоначальный взнос, но еще и остаться перед банком в долгу, поскольку вырученных средств не хватит на погашение всей задолженности».
Но на самом деле риск заемщика не погасить долг не увеличивается при данной ипотеке. При низкой ставке проценты практически не выплачиваются, а погашается тело кредита.
Уже через два года остаток долга по льготной ипотеке становится меньше рыночной стоимости квартиры, уменьшенной на первоначальный взнос, поэтому заемщик, в случае необходимости, продав квартиру сможет полностью погасить долг.
А вот рассрочка по первоначальному взносу недопустима, поскольку именно за счет собственных средств застройщика компенсируются риски остальных участников.
Но так как проблема недостающего спроса осталась неизменной, то развитие мер стимулирования пойдет в сторону совершенствования схемы со сверхнизкими значениями до формата, при котором риски будут приемлемыми для ЦБ.
В частности, одним из последних вариантов стимулирования спроса стал перенос оплаты процентов на период ввода проекта в эксплуатацию. Например, покупатель вносит первоначальный взнос в размере 15% от стоимости недвижимости и платит 1 руб. в месяц до момента, когда данная недвижимость вводится в эксплуатацию. После заемщик выплачивает проценты, предусмотренные его ипотечным планом. Этот подход применен для ряда проектов в рамках льготных программ ипотеки. Заемщик получает возможность без ущерба для собственного бюджета снимать недвижимость и максимально быстро переехать в новое жилье. Фактически, это перенос начала выплат с сохранением всех условий ипотечной программы. Тем не менее, это благотворно влияет на увеличение спроса.
В отношении скидок необходимо учесть ограниченную маржинальность большинства проектов, особенно региональных. Экономика таких проектов не может позволит значительных скидок, к тому же стоит учесть необходимость корректировать затраты в случае увеличения цен на строительные материалы, оборудование и т.д.
Читайте также другие колонки экспертов
- Эксперт ГК «Основа»: «Полагать, что покупателям бизнес-класса близость к метро не интересна – это ошибка»
- Эксперт Tekta Group: «Субсидированные ставки по ипотеке достигли своего минимума»
- Эксперт компании GRAVION: «Проектное финансирование избавляет застройщиков от стрессов»
- Эксперт из «Технониколь»: «Бороться с ударным шумом должен застройщик»
- Сергей Амбарцумян: «Мы хотим делать квартиры-трансформеры»
- Эксперт «Донстроя»: «Современными дома должны быть в момент сдачи, а не проектирования»
- Эксперт ГК «Самолет»: как отсутствие инфраструктуры помогает создавать в Новой Москве уникальные проекты
- Игорь Рожков: «Паники, которая могла ощущаться весной, уже нет»
