Чтобы продать квартиру подороже, нужно дождаться момента, когда можно будет не платить 13%-ый налог. Сейчас этот период одинаков для всех регионов России, однако Минфин предлагает ситуацию поменять. Зачем это делается и что означает для собственников жилья? Разбирался портал МосДольщик.рф.
Кто уже сейчас может не платить налог при продаже квартиры
Далеко не все деньги при продаже квартиры достанутся продавцу. Часть придется потратить на уплату налога на доходы физических лиц (НДФЛ). В России он взимается по ставке 13% (а для нерезидентов – и вовсе 30%). Учитывая, что даже сама дешевая недвижимость стоит внушительно, сумма, которую придется отдать, тоже существенная.
Но есть способ сэкономить. Для этого нужно дождаться момента, когда НДФЛ при продаже жилья платить не потребуется. Согласно ныне действующему Налоговом кодексу, для этого нужно владеть недвижимостью не менее пяти лет. Но иногда достаточно и трех – например, если жилье является единственным.
Эта норма едина для всей территории России. Однако момент, с которого определяется владение той или иной недвижимостью, разный, и не всегда совпадает с датой оформления квартиры в собственность.
- Скажем, для жилья, полученного взамен старого по программе реновация, учитывается срок нахождения в собственности предыдущей квартиры. Если ею владели больше пяти лет, то новое жилье продавать без уплаты НДФЛ можно будет хоть с первого же дня.
- На особом положении и дольщики – те, кто заключили договор долевого участия (ДДУ) в новостройке. Для них срок владения начинает исчисляться задолго до оформления права собственности и даже до завершения строительства дома – с момента, когда произведена оплата по ДДУ. И если сделка состоялась на этапе котлована, то к моменту, когда новостройка будет сдана, а права на нее оформлены, трехлетний (а порой и пятилетний) срок может полностью пройти.
Таким образом, при продаже квартиры, полученной по реновации, или приобретенной в новостройке, платить НДФЛ во многих случаях вообще не придется.
Почему одинаковое владение квартирой до уплаты налога при продаже не всегда справедливо
Во всех остальных ситуациях период владения квартирой приравнивается к периоду ее нахождения в собственности. Когда жилая недвижимость приобретена по договору купли-продажи, проблем не возникает. В этом случае момент оформления сделки и оплаты за нее фактически совпадает с моментом получения права собственности. Поэтому трехлетний (или пятилетний) период ожидания, пока можно будет не платить НДФЛ при продаже, кажется справедливым.
В большинстве остальных ситуаций это не так.
- Скажем, если квартира получена по наследству, фактически срок продлевается еще на полгода. Ровно столько придется ждать до вступления в права наследования, и лишь потом можно будет оформить жилье в собственность.
- Особая ситуация – приватизация. Несмотря на то, что возможность оформить жилье в собственность по такой схеме появилась еще 30 лет назад, воспользоваться ей успели не все желающие. Именно поэтому программа постоянно продлевается. Проживающие в неприватизированной квартире де факто считают ее своей. Однако де юре она станет таковой лишь после приватизации, когда будет оформлено право собственности. Именно с этого момента начнется отсчет периода владения, даже если до этого собственник в той же самой квартире жил десятилетиями. Что кажется несправедливым.
Как Минфин предлагает поступить с налогами при продаже квартиры
Отчасти снять эту проблему поможет предложение Министерства финансов Российской Федерации. Но предлагается вовсе не привести все сроки владения к общему знаменателю. Идея министерства – выделить несколько оснований для получения права собственности и конкретно по ним отдать определение сроков владения, после которых НДФЛ взиматься не будет, на усмотрение региональных властей. То есть, сделать эти сроки не едиными для всей страны, а дифференцированными, в зависимости от желания и потребностей конкретного региона.
Такую норму планируют распространить на те ситуации, когда квартиры получены по приватизации или по наследству (а это как раз и есть те случаи, когда сроки ожидания возможности не платить налог при продаже могут быть большими). В эту же категорию добавлено жилье, полученное по договорам дарения и ренты. Если такую недвижимость захотят продать, вопросы с уплатой НДФЛ будут решать местные власти.
Минфин не исключает, что в некоторых регионах от налога при продаже такого жилья откажутся вовсе, если есть необходимость более высокого оборота недвижимости. Если это произойдет, часть населения сможет быстрее решить квартирный вопрос, а другая часть – быстрее и больше заработать на продаже квартиры. Однако какие именно регионы захотят пойти таким путем, пока неизвестно. Предложенная мера пока находится на этапе обсуждения.
