Излишки не считаются: с какого момента начинается владение квартирой в новостройке

В спорах о моменте, с которого начинается владение квартирой в новостройке, поставлена финальная точке. 2 июля 2021 года вступили в силу изменения в Налоговый кодекс, которые окончательно решили этот вопрос. Как именно решили?

Почему возникли проблемы с началом срока владения квартирой в новостройке

Идея начать отчитывать срок владения квартирой в новостройке не с даты оформления право собственности (а это возможно лишь тогда, когда до уже построен и введен в эксплуатацию, а недвижимость передана покупателю), а с момента, когда дольщик оплатил договор долевого участия, возникла как способ уравнять в правах покупателей первичного и вторичного жилья.


Подробности читайте в статье «Не ждать пять лет: как не платить НДФЛ при продаже квартиры в только что сданной новостройке».


Однако здравая в целом идея оказалась с подвохом. Изначально поправка в статью 217.1 Налогового кодекса РФ, описывающая начало срока владения квартирой в новостройке, звучала так:

«В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или доли (долей) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли в нем в соответствии с указанным договором».

Хитрость в том, что уже после завершения строительства дома и ввода его в эксплуатацию может выясниться, что площадь квартиры, что была указана в договоре долевого участия (ДДУ), не соответствует той, что получилась на самом деле. Застройщики прекрасно знают,  что такие ситуации не редкость. Поэтому они заранее вводят в ДДУ пункт о финальных взаиморасчетах, которые происходят одновременно с приемкой квартиры. Если габариты жилья уменьшились, то застройщик возвращает часть средств дольщику. И наоборот: если площадь увеличилась, то разницу компенсирует дольщик, доплачивая застройщику за избыточные метры.

То есть, получается, что зачастую дольщик может внести полную сумму за квартиру лишь тогда, когда дом уже построен и ему предлагается подписать акт приема-передачи. Но этот момент обычно наступает гораздо позже заключения ДДУ и максимально приближен к дате оформления права собственности на квартиру, после которого срок владения начинал исчислять раньше. Иными словами, вся польза нововведения сводится к минимуму.

Каким образом уравняли с правах всех дольщиков при определении начало срока владения квартиры в новостройке

2 июля 2021 года вступили в силу изменения в Налоговый кодекс, которые эту несправедливость сняли. Теперь та же самая мысль сформулирована в кодексе так:

«В целях настоящей статьи в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства».

Таким образом, финальные взаиморасчеты дольщика и застройщика вынесены за скобки и к расчету налогов при будущей продаже квартиры в новостройке отношения иметь не будут.  А датой полной оплаты будет считаться момент внесения той суммы, что исходно была указана в ДДУ как стоимость будущей квартиры.

В большинстве случае эта сумма вносится единовременно, в течение пары недель после регистрации договора долевого участия. То же самое происходит и тогда, когда сделка совершается с привлечением ипотечного кредита: банк-кредитор переводит всю сумму одномоментно  либо на счет эскроу (если новостройка продается по новым правилам), либо на расчетный счет застройщика (если дом достраивается по старой схеме). Исключение – ситуации, когда застройщик предоставляет рассрочку. Тогда датой полой оплаты ДДУ будет момент внесения последней части суммы.

Что же касается ситуаций, когда сделка в новостройке происходит по договору переуступки права требования, в Налоговом кодексе теперь она тоже описана. В нем сказано:

«В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования».

То есть, момент расчетов с застройщиком за излишние метры в этой случае вообще не важен, поскольку ориентироваться будут не на первичный ДДУ (который, к слову, после оформления переуступки продолжит действовать), а на договор переуступки, по котором застройщик не является ни одной из сторон.


Читайте также «Переуступка от застройщика: в чем опасность для дольщика»


Как поясняет КонсультантПлюс, при расчете налогов новая норма будет применяться в том случае, если доходы от продажи квартиры в новостройке получены после 2019 года.